갱신청구권 사용 후 전세 중도해지와 보증금 반환 문제

갱신청구권 사용 후 전세 중도해지와 보증금 반환 문제

핵심 키워드: 임대차, 계약해지, 보증금, 지연손해금, 가압류, 소송, 변호사

최근 전세계약 만기 시 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 많아지면서 금전적, 정신적 피해를 입는 임차인의 사례가 대폭 증가하고 있습니다.

이러한 문제를 미리부터 최대한 예방하고 대비하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있지만, 말처럼 쉽지 않죠.

특히 계약갱신청구권을 사용한 임대차계약에서 중도해지가 필요한 경우 보증금 반환에 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

갱신청구권 사용 후 중도해지 가능 여부

보증금 반환이 원활할 것으로 예상하고 전세계약을 갱신할 때 갱신청구권을 사용하였지만,

• 상황이 변하여 도중에 이사를 가야 하는 경우에는 문제가 될 수 있습니다.

또 2) 부동산 시세의 급격한 하락으로 매매시세보다 나의 전세보증금이 오히려 더 높아지는 이른바 깡통전세가 발생하거나

• 임대인의 재정상황이 악화되어 압류, 가압류가 들어온 경우에는

갱신한 계약의 만기까지 기다린다면 보증금 반환이 아주 어려워질 수 있습니다.

특이한 것은 이렇게 계약갱신청구권을 행사하여 재계약을 한 경우에는, 일반적인 재계약과는 달리 명시적으로 기간을 특정하여 계약서까지 작성하였음에도 불구하고 법적으로는 마치 쌍방 모두 아무런 통지를 하지 않은, 묵시적 갱신으로 인한 계약연장과 동일한 효력이 인정된다는 점입니다.

즉, 임대인은 연장계약에 구속되지만, 임차인은 연장계약에 불구하고 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 계약해지 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

보증금 반환을 요구할 수 있는 것이죠.

지나치게 한쪽에만 유리하게 만든 규정이라는 비판의 목소리도 있지만, 현재 법에서 분명하게 규정하고 있는 것이기 때문에 따를 수밖에 없겠죠.

이 경우 계약해지 의사를 명확히 전달하고 입증할 수 있도록 철저한 사전준비가 필요합니다.

중도해지 통지 방법과 입증자료

계약해지 통지는 임대인에게 명확히 전달되어야 하며, 이를 입증할 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

주요 통지 방법

1. 내용증명 발송: 가장 확실한 방법입니다.

2. 문자 및 카카오톡 전송: 해당 내용을 캡처한 이미지가 필요하겠죠.

3. 통화 녹음: 전화로 통지한 경우 반드시 녹음을 남겨야 하며, 미처 녹음하지 못했다면 재차 문자로 통지 내용을 다시 확인 겸 보내두는 것이 좋습니다.

임대인의 다른 재산에 대한 가압류의 필요성

보증금 반환이 어려운 경우, 임대인의 다른 재산을 가압류하는 것도 하나의 방법이 될 수는 있습니다.

가압류 필요 사례

• 전세금 미반환 가능성이 높고, 임대인이 다른 부동산을 소유한 경우

• 깡통전세로 인해 소송에서 승소하더라도 경매진행 시 보증금을 회수하기 어려운 경우

가압류 신청 시 법원에 가압류의 필요성을 소명해야 하고, 의뢰인에게 추가비용이 들기 때문에, 가압류를 부추기는 다른 곳들과 달리 저희 법무법인은 꼭 필요한 상황에만 가압류를 하는 것을 원칙으로 하고 있습니다.

전세금 반환 지연으로 인한 특별손해 청구 가능 여부

보증금 반환이 지연되면서 발생하는 추가 파생비용(이사비, 대출이자 등)을, 통상손해와는 다른 개념으로 특별손해라고 하는데, 실제로 법원으로부터 인정받기가 쉽지만은 않습니다.

상담을 하다 보면, 이러한 비용들에 대해 손해배상청구가 가능한지를 궁금해하시는 경우가 아주 많습니다.

특별손해가 인정될 가능성이 높은 경우

• 임대인이 이사비와 계약금을 정확히 알고 있는 상태에서 반환을 약속했으며, 임대인의 반환약속을 믿고 이사 계약을 진행한 경우

묻지도 따지지도 않고 인정해 주는 통상손해와는 달라서, 특별손해를 그대로 다 인정받기는 어렵기 때문에, 소송을 하면서 다른 한 편으로의 협상 과정에서 압박 수단으로 활용하는 것이 더 효과적일 수 있습니다.

보증금 반환소송과 변호사비용 청구

갱신청구권을 사용하여 재계약한 후 계약해지를 통지하고 3개월이 지나면 계약이 해지되므로 계약해지 통지 시점을 전후해서부터는 보증금 반환소송을 진행할 수 있습니다.

소송 도중에 보증금을 반환하더라도 만기가 지난 경우에는 소송비용 청구가 가능합니다.

법원에 소송비용액확정청구 절차를 통해 소송비용 부담에 대한 법원의 결정을 별도로 받을 수 있습니다.

소송의 진행 정도에 따라 인정되는 비용이 조금씩 달라질 수는 있습니다.

저희 법무법인은 이 소송비용액확정청구 절차를 추가비용 없이 해 드리고 있습니다.

이사 후 지연손해금 청구 가능 여부

전세금 반환과 주택 인도는 이른바 동시이행의 관계라고 해서,

보증금을 반환받는 즉시 임차인은 집을 인도해야 하며, 반대로 집을 인도하는 즉시 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

지연손해금 청구 기준

• 임차인이 이사를 나갔는데 보증금을 반환받지 못한 경우:

연 12%의 법정 지연손해금 청구 가능

임차인이 이사한 후 이를 입증할 자료들(집을 비운 사진, 통지 문자, 전출 신고, 임차권 등기 등)을 확보하면, 지연손해금 청구가 가능하며 소송 도중에도 이를 추가로 청구할 수 있습니다.

이사 시 임차권등기 설정 필요성

보증금 반환이 지연되는 경우, 이사를 나가기 전에 반드시 임차권등기를 설정해야 합니다.

전세계약의 중도해지와 보증금 반환문제는 법적, 절차적으로 복잡한 부분이 많아 철저한 대비가 필요합니다.

계약해지 통지 및 증거 확보, 가압류 신청, 지연손해금 청구 등의 절차를 적시에 적절히 활용하면 보증금 반환을 보다 유리한 방향으로 이끌 수 있습니다.

경매 등의 집행과정까지 고려할 때 유능한 전문가의 법적 조력 없이는 제대로 된 해결이 어렵다고 봅니다.

전세보증금이 한두 푼 하는 것도 아니고 한 가구의 전재산을 이룰 정도로 중요한 재산이니만큼, 실력 있고 경험이 풍부한 법무법인의 도움을 받아 신속하고 적절한 대응을 하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있습니다.

상담이 필요한 경우 아래로 연락을 주시면 상담해 드리겠습니다.