[공동명의 임대인에 대한 전세보증금 반환소송에서 주의할 점]
불가분채무 원칙과 표현대리 책임을 중심으로
핵심 키워드: 공동명의 임대인, 불가분채무, 표현대리
공동명의 전세계약, 보증금 반환 시 주의해야 할 이유
전세계약을 체결할 때 임대인이 두 명 이상으로서 공동명의 형태인 경우가 의외로 많이 있습니다.
이 경우 공동임대인 모두가 직접 현장에 나와서 전세계약서에 서명한다면 별 문제가 없겠지만,
현실에서는 공동임대인 중 한 명이 나머지 명의인들의 위임장을 들고 와서, 그 나머지 명의인들의 인감증명서를 첨부해 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
현재는 공인된 자격증이 있는 공인중개사 사무실에서 진행되는 계약이 대부분이다 보니, 임차인의 입장에서는 '공동명의'라는 사실에 대해서 특별히 의심하지 않고 계약서에 별 생각없이 서명하는 경우가 많습니다.
그러나 계약 이후 공동임대인 사이에서 자기들끼리 분쟁이 발생하게 되는 경우도 심심치 않게 존재하는바, 이러한 경우에는 임차인의 전세보증금 반환 문제 때문에 소송으로까지 번지는 사례가 잦습니다.
위임 문제와 표현대리: "나는 계약한 적 없다"?
공동명의 임대인 중 한 명이
"나는 전세계약에 전혀 관여한 적 없다“
거나
"내 인감은 위조되었다“
고 주장하는 당황스러운 상황도 종종 발생하는 일입니다.
심지어
“내 통장으로는 보증금을 단 한 푼도 받지 않았다”
고 항변하기도 합니다.
기가 막힌 일이겠죠?
이런 경우에는 어떻게 해야 하는 걸까요?
민법에서는 이러한 상황을 '표현대리'의 문제로 다룹니다.
즉, 외형상으로 대리권이 있다고 믿을만한 상황이었다면, 실제로는 설령 위임장이 위조된 것이라 하더라도 그 책임을 임차인에게 전가할 수는 없고,
임대인이 그 외형에 대한 책임을 져야 한다는 것입니다.
공인중개사가 계약서에 위임장과 인감증명서를 근거로 하여 계약을 중개한 경우라면, 일반 임차인의 입장에서는 정상적인 계약이라 믿을 만한 사정이 있다고 볼 수 있거든요.
공동명의 임대인들의 불가분채무 책임
임대인들이 공동명의인 2인 또는 3인 등의 다수일 경우, 임차인의 전세보증금 반환에 대한 책임은 임대인들 간의 각 지분별로 예컨대 1/2 또는 1/3씩 만큼처럼 나뉘지 않습니다.
전세보증금 반환채무는 민법상 불가분채무 관계로 보기 때문입니다.
즉, 다시 말해서 임차인은 임대인 전원에게 전세보증금 전액을 청구할 수 있는 것입니다.
항목
내용
채무 성격
불가분채무 (각자의 지분과 무관하게 전액청구 가능)
청구 대상
공동명의 임대인 전원
회수 전략
재산 있는 임대인 1인에게 전액 청구도 가능
즉, 예를 들어 공동명의인으로 3인이 있는 상황에서,
단 한 명만이 보증금을 수령했고
나머지 2인은 보증금을 전혀 수령하지 않았다고 주장하더라도,
임차인 입장에서는 3인 전원에게 보증금 전액에 대한 반환청구가 가능하다는 것입니다.
이른바 깡통전세와 공동명의인의 책임
주택의 매매시세가 충분히 높아서 경매로 보증금 전액 회수가 가능한 경우라면야 크게 걱정할 것은 없을 것입니다.
그런데, 부동산 경기의 하락으로 전세보증금 액수보다 해당 주택의 매매시세가 낮아져서, 해당 주택에 대한 경매로도 보증금을 전부 회수하지 못하는 이른바 '깡통전세' 상황에서는 더더욱 신중한 전략이 필요합니다.
공동명의인 전원 모두에게 소송을 제기하고, 이 중 재산을 보유한 자에게 보증금 전액을 청구해 강제집행하는 방식으로 대응해야 하는 것입니다.
혹시라도 공동임대인 중 일부가 흔히 말하는 바지명의인에 불과하거나 재산이 전무한 경우라고 하더라도, 실질적으로 재산이 있는 사람이 한 명이라도 있다면 그 한 명만을 상대로 하여 집행절차를 진행할 수 있습니다.
그 이후 공동명의인 간의 내부 정산 문제는 그들 간의 내부 문제로 남겨지는 것이라, 임차인으로서는 신경쓸 바가 되지 않습니다.
공인중개사의 과실이 분쟁 원인일 때
간혹 전세계약서 작성 과정에서 공인중개사가 도장을 잘못 날인한다거나 서류 확인을 소홀히 하는 경우, 중개사고에 해당할 수가 있습니다.
이러한 경우에는, 공인중개사협회 또는 해당 공인중개사를 상대로 손해배상 소송을 고려해볼 수도 있습니다.
공인중개사의 실수로 인해 전세보증금 회수에 차질이 생긴 경우에는, 그 책임 소재를 명백히 따져서 정확한 손해배상청구를 진행해야 합니다.
이혼 중인 부부가 공동명의 임대인인 경우
공동명의 임대인 중 부부가 이혼소송중이라면 상황이 더 복잡해질 수 있습니다.
이혼과 관련된 재산분할소송으로 인해, 임차인이 거주중인 해당 부동산에 가처분 등기가 설정되는 경우가 있습니다.
등기 유형
경매 시 말소 여부
비고
가압류
말소 기준권리로 인정됨
집행 가능
가처분
말소 기준권리보다 앞서 있으면 말소 불가
경매로 회수 어려움
가처분 등기가 말소되지 않으면, 경매로 해당주택을 처분하더라도 전세보증금을 온전히 회수하지 못할 수 있습니다.
따라서 이런 경우에는 말소 기준권리, 가처분 순위 등을 사전에 확인하고 전략적으로 대응해야 합니다.
공동명의 전세 임대인, 신속하고 정확한 법적 조치가 중요합니다
공동명의 임대인의 전세계약은 처음부터 조심해야 하며, 이미 계약이 체결된 상태에서 보증금 반환이 지연되고 있다면 더는 기다리지 말고 즉시 법률전문가의 조력을 받아 신속하게 소송절차를 시작해야 합니다.
공동명의 임대인 각자의 지분 여부와 무관하게, 임차인은 임대인 전원에게 전세보증금 전액을 청구할 수 있고, 실제 회수는 재산이 있는 임대인을 통해 가능합니다.
계약 당시의 위임 문제나 공인중개사의 과실, 가처분등기 문제 등 다양한 변수에 대비해 실무적으로 적절한 대응전략을 세워야 합니다.
정확한 상황 분석과 강제집행 전략 수립을 위해, 반드시 전세보증금 반환소송 경험이 풍부한 변호사와 상담하시길 권해드립니다.
상담이 필요하시면 아래 연락처로 문의 남겨주시면 됩니다.
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