국세체납 깡통전세 대응법, 전세사기 피해자를 위한 확실한 법적 절차
핵심 키워드: 국세체납, 깡통전세, 전세금반환소송
국세체납 깡통전세, 전세사기의 시작점
일부 지역을 제외하고는 부동산 시장이 하락세로 돌아서면서 이로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 깡통전세 피해가 급격히 증가하고 있습니다.
특히 국세체납으로 압류된 전세집은 기존 임차인의 입장에서 볼 때, 새로운 세입자를 찾기 어렵고, 따라서 전세금을 반환받기도 매우 어려워지게 됩니다.
국세체납으로 압류가 된 주택은 자칫 세금체납 금액이 우선적으로 변제될 수 있기 때문에 임차인의 보증금을 보호하기가 더욱 어렵습니다.
이런 상황에서는 빠른 법적 대응이 필수적입니다.
국세체납 깡통전세, 이렇게 대응하세요
전세금 반환이 어려운 상황에서 가장 먼저 해야 할 것은, 임대인에게 확실히 갱신거절에 따른 보증금반환 요구의사를 명확히 전달해야 합니다.
만약 임대인이 무응답이거나 연락이 닿지 않는다면 전세금 반환소송과 함께, 이사를 가기로 예정되어 있는 경우라면 임차권등기명령을 반드시 신청해야 할 것입니다.
임차권등기를 완료하면, 이사를 가더라도 전입신고와 확정일자의 효력을 그대로 유지하며 소송제기 시 연 12%의 지연손해금 또한 청구할 수 있게 됩니다.
전세자금 대출, 연장 가능 여부
상담을 하다 보면, 전세자금 대출을 이용한 임차인들이 가장 걱정하는 부분 중 하나가 대출받은 전세자금의 연장 문제입니다.
이 때문에 임대인과 원하지 않는 연장 재계약을 해서 문제가 커지는 경우가 의외로 꽤 많습니다.
대부분의 은행에서는 소송사실을 확인하면 대출 연장을 승인해줍니다.
형식적으로 임차권등기를 요구하는 곳들도 있습니다.
대출 연장에 문제가 생기는 경우는 없다고 봐도 무방하니, 대출 문제 때문에 계약기간을 연장하는 재계약을 하는 우를 범해서는 안 되겠습니다.
절대 주의를 요하는 부분입니다.
국세체납 압류 시 법적 대응절차
위에서 언급한 바와 같이, 국세체납 압류가 설정된 주택은 압류된 국세가 임차인 보증금보다 우선 변제되는 상황이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
이 경우 전세 만기 전이라고 하더라도 미리부터 소송을 진행하는 것이 필요한 상황입니다.
세금을 체납해서 등기부에 압류까지 될 정도라면 만기에 보증금을 반환할 가능성은 거의 없다고 봐야 하기 때문입니다.
특히 종합부동산세나 재산세와 같은 당해세 압류가 있다면 보증금 반환가능성이 현저히 떨어지므로 신속한 법적 절차가 필요합니다.
법적 조치
절차 및 유의사항
전세금반환소송
만기 전에도 가능하며, 빠르게 진행할수록 좋음
임차권등기
이사 전에 필수적으로 진행
강제경매 신청
소송 판결 후 경매 신청하여 보증금 회수 가능
가압류, 꼭 해야 할까요?
가압류는 임대인의 재산 처분을 우선 막아두기 위한 수단이지만, 전세금 반환의 경우 임대인이 변경되더라도 임차인의 권리는 유지됩니다.
비용이 따로 들어가기 때문에 저희 법무법인의 경우 양심적으로 꼭 필요하다고 판단되는 경우 외에는 굳이 권하지는 않고 있습니다.
다른 곳들은 가압류부터 하고 봐야 한다고 겁을 주곤 하죠.
인터넷 상의 글들을 봐도 모두들 가압류부터 서둘러야 한다며 안 하면 큰일이라도 날 것 마냥 호들갑을 떨어댑니다.
하지만, 사실 가압류가 꼭 필요한 경우는 아주 드뭅니다.
예컨대 임대인의 이혼 등으로 재산에 변동가능성이 있을 경우에는 사전에 가압류 조치가 필요할 때가 있습니다.
상황을 분석해보고 필요한 경우라면 말씀을 드려서 권하게 됩니다.
즉, 저희 법무법인에서 가압류를 권하는 경우에는 가압류가 꼭 필요한 경우라고 보시면 되겠습니다.
지연손해금과 소송비용 청구
소송에서 승소하면 변호사비용을 포함한 소송비용은 물론이고, 이사를 나간 경우에는 지연손해금까지도 임대인에게 청구할 수 있습니다.
하지만 국세체납 깡통전세의 경우 실제로 재산이 없다면 집행이 어려울 수 있다는 점을 염두에 두어야 하겠습니다.
임대인의 재산조사와 강제집행
승소판결 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에는, 재산명시신청 등 임대인의 재산조사를 통하여 통장 압류, 강제경매 등의 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.
절차
내용
재산명시신청
임대인의 모든 재산 파악
통장압류
주거래은행 파악 후 통장 압류
강제경매
주택을 경매로 넘겨 직접 소유권 확보
이와 같은 재산조사 결과 임대인에게 실질적으로 재산이 없다고 판단이 될 경우에는 임차인이 1순위로 확보해 둔 해당 주택의 경매를 신청하여 직접 소유권을 이전받는 방법이 현실적으로 생각해 볼 수 있는 실질적인 대안이 됩니다.
전세금 반환소송 준비사항
전세금 반환소송을 준비하려면 계약해지 통보 자료, 전세계약서, 등기부등본, 보증금 지급 증빙자료(은행 이체내역), 주민등록 초본 등이 필요합니다.
꼼꼼한 자료 준비가 소송의 승패를 좌우합니다.
국세체납 깡통전세로 피해를 입었다면 혼자서 해결하려 하다가 귀중한 시간만 지체하고 낭비하지 말고, 경험이 풍부한 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 신속하고 정확한 법적 대응을 시작하시기 바랍니다.
상담을 원하시면 아래의 연락처로 연락하시면 상담해드리겠습니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.