다가구주택 건물 후순위 임차인의 전세보증금 반환절차

다가구주택 건물 후순위 임차인의 전세보증금 반환절차

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1. 다가구주택 건물 임차인의 어려움

최근 전세 관련 여러 사회적 문제가 발생하면서 특히 다가구주택 건물의 임차인들이 전세보증금을 돌려받기 어려운 상황이 급격히 늘고 있습니다.

특히 다가구 주택의 경우에는 소유자가 이미 대출을 받아 선순위로 근저당이 잡혀 있는 상태가 대부분이기 때문에, 새로운 세입자를 구하기 어려워 보증금 반환이 지연될 가능성이 큽니다.

또, 더 나아가 경매가 진행될 경우 후순위 임차인은 자신의 보증금을 전액 회수하지 못하는 사례도 많으므로 각별한 주의가 필요합니다.

상담을 하다 보면, 중개업자들이 이 정도면 충분하다느니 아무 문제 없고 괜찮다느니 하는 말을 믿고 계약했다고 하는 경우가 거의 대부분인데,

추후 문제가 생길 경우 바로 그 중개업자들이 누구보다도 제일 먼저 발뺌을 하고 만다는 사실을 알아둘 필요가 있을 것입니다.

정말 그 정도로 확실히 보증할 수 있다면 계약 시 계약서에 특약사항으로 명시하여 자신도 함께 책임질 수가 있어야겠죠.

2. 선순위 근저당이 있는 경우 후순위 임차인의 위험성

다가구주택 건물에 금융기관에서 선순위 근저당이 설정되어 있다면,

집주인인 임대인이 그 근저당으로 담보되어 있는 대출을 갚지 못할 경우

경매가 진행될 수 있습니다.

판결로 인한 강제경매와 다르게 이 경우의 경매는 임의경매라고 부릅니다.

이때 선순위 근저당권을 말소기준권리라고 하는데,

이 말소기준권리보다 전입신고일이 늦은 후순위 임차인은 대항력이 없어

경매로 인한 매각으로 자신의 보증금을 전액 다 배당받지 못하는 경우에도

낙찰받은 매수인이 나가라고 하면 쫓겨날 수밖에 없는 처지에 놓이게 되는 것입니다.

경매가 유찰되기를 반복하다가 저가로 낙찰이 진행되면

중간순서 이하의 후순위 임차인의 경우에는 배당을 받을 가능성이 낮아지고,

결국 자신의 보증금을 회수하지 못한 상태에서 집을 비워줘야 하는 상황이 발생할 수 있는 것이죠.

즉, 선순위 근저당이 존재하는 경우, 후순위 임차인은 경매가 진행될 때 대항력이 없어 보증금을 받지 못하고 쫓겨날 위험이 크므로 입주 전 절대적으로 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.

3. 선순위 근저당이 없는 경우에는 대항력 유지 가능

반면, 다가구 주택 건물이라고 하더라도 선순위 근저당이 없는 다가구 주택이라면 후순위 임차인도 대항력을 가지는 것이 됩니다.

대항력이 있으면 경매에서 낙찰받은 매수인이 주택의 인도를 요구하더라도 보증금을 전액 다 돌려받기 전까지 인도를 거부하고 거주할 권리가 유지됩니다.

즉, 앞선 임차인들이 있는 후순위 임차인이라도 보증금을 회수할 때까지 버틸 수 있는 힘이 생기는 것이죠.

다만, 계약 시 임차인이 확정일자와 전입신고를 늦지 않게끔 확실히 해 두어야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

따라서 계약 단계에서부터 신중하게 서류를 확인하는 것이 중요합니다.

중개업자가 다 알아서 해줄 거라는 안이한 생각을 하지 말고 스스로 챙길 필요가 있다는 것이죠.

중개업자들이 다 알아서 제대로 해줬더라면 지금 이렇게 전세 문제가 사회적으로 큰 문제가 되지도 않았을 것입니다.

4. 후순위 임차인의 법적 대응절차

본인이 다가구 주택의 후순위 임차인인데 만기에 임대인의 보증금 반환이 어렵다고 판단될 경우라면, 다음과 같은 법적 절차를 진행해야 합니다.

1. 본인의 대항력 여부 확인

• 임대차계약서와 등기부등본을 확인하여 선순위 근저당 여부를 파악합니다.

• 동사무소에서 전입세대 열람확인원을 발급받아 다른 임차인의 전입신고 여부를 확인하고 내가 임차인 중 몇 번째 순서인지 파악합니다.

2. 임대인에게 갱신거절 내지 계약해지 통보

• 내용증명, 문자, 카카오톡 메시지, 통화녹음 등을 통하여 갱신거절 내지 계약해지를 공식적으로 통지합니다.

3. 전세금 반환소송 진행

• 임대인이 보증금 반환을 거부하는 경우와 같이 확실한 상황이라면 만기 전이라고 하더라도 가능한 한 일찍 전세금 반환소송을 제기하는 것이 좋습니다.

• 소송이 끝난 후 강제집행 절차를 준비하여 임대인의 재산을 압류하고 보증금을 회수합니다.

4. 재산조사 및 압류 진행

• 임대인의 재산을 조사하고 신용상태를 조회합니다.

• 주거래 은행계좌를 압류하거나, 임대인이 소유한 잔존가치 있는 부동산이 있다면 강제경매를 신청합니다.

5. 강제집행 절차의 중요성

전세금 반환소송에서 승소하더라도, 실제로 보증금을 돌려받기 위해서는 강제집행 절차가 필수적이라고 할 수 있습니다.

당연히 돌려줘야 할 돈임에도 소송기간 내내 반환하지 않고 버티고 있던 임대인이 소송이 끝났다고 해서 순순히 돈을 돌려주려고 하지는 않을 것이기 때문입니다.

이 과정에서 임대인의 신용상태가 양호할 경우 거래은행의 통장을 압류하거나 잔존가치가 있다고 판단되는 임대인 소유 부동산을 강제경매에 부치는 등의 방법이 활용됩니다.

특히, 이러한 강제집행 절차는 신속하게 조치를 취하는 것이 중요합니다.

소송을 진행하는 동안 임대인이 재산을 빼돌릴 가능성이 있기 때문입니다.

따라서 전문변호사의 조력을 받아 소송뿐 아니라 그 후의 재산조사와 강제집행 절차를 효과적으로 수행하는 것이 필요합니다.

다가구 주택 후순위 임차인의 전세보증금 반환 전략

다가구 주택에 입주하고 있는 후순위 임차인이라면,

앞에서 살펴본 전세보증금 반환이 어려운 구조적 문제를 이해하고,

철저한 사전조사를 통해 위험을 최소화해야 합니다.

특히, 선순위 근저당 여부를 반드시 확인하고, 보증금 반환이 어려울 것으로 판단되는 경우 신속한 법적 대응이 필요합니다.

풍부한 경험을 지닌 실력 있는 법무법인의 전문변호사를 통해 소송뿐만 아니라 실질적인 보증금 회수 전략을 마련하는 것이야말로 가장 안전한 해결책이 될 수 있는 것입니다.

상담이 필요한 경우에는 아래의 연락처로 연락하시면 검토 후 순서대로 상담해 드리겠습니다.