사망한 임대인에게도 전세보증금 받을 수 있을까요?

사망한 임대인에게도 전세보증금 받을 수 있을까요?

핵심 키워드: 사망한 임대인, 전세보증금 반환, 상속포기

예고 없이 임대인이 사망했다면?

전세 세입자로서 가장 당황스러운 상황 중 하나는 계약했던 상대방인 임대인의 갑작스러운 사망입니다.

계약기간 중에 임대인의 사망 소식을 뒤늦게 접하게 되면, 당연하게도

'내 전세보증금은 어떻게 되는 거지?'

하는 걱정이 자연히 앞서게 마련입니다.

보통은 상속인이 나타나 전세계약을 이어받고 계약 만기의 정산절차도 원활하게 진행되어야 하는 것이 정상적이겠지만,

임대인이 다수의 채무를 남기고 세상을 떠났을 경우라면 이야기가 달라집니다.

또, 여기서 한 걸음 더 나가서, 이때 상속인들이 상속을 포기해 버린다면, 전세보증금 반환 문제는 한층 더 복잡해지게 됩니다.

임대인의 사망은 전혀 예기치 않은 변수지만, 법적으로 임차인의 권리는 분명히 보호받아야 합니다.

상속포기, 한정승인, 상속재산관리인 선임 등 다양한 변수들이 있지만, 철저한 준비와 이러한 절차를 훤히 잘 꿰뚫고 있는 법률 전문가의 조력으로 충분히 대응 가능합니다.

임대인이 사망했다고 계약이 끝나는 건 아닙니다

전세계약은 임대인의 사망으로 자동 종료되거나 하지는 않습니다.

상속인이 있다면 계약은 법적으로 상속인에게 승계되며, 임차인은 원칙적으로 그 상속인을 상대로 하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.

하지만 현실에서는 사망한 임대인이 채무가 많은 경우, 상속인이 그 남겨진 채무를 떠안기 싫어 아예 상속포기를 선택하는 경우가 많습니다.

왜냐하면, 문제가 되는 당해 전세집의 경우 이른바 깡통전세니, 역전세니 하여 매매시세가 전세금액보다 높지 못한 데다가

이미 채무가 많아 압류나 가압류 등이 덕지덕지 들어와 붙어 있으므로,

상속을 받는 것이 오히려 빚만 늘게 되는 결과가 되겠다 싶으니 상속인이 상속을 포기하게 되는 것입니다.

여기서 법을 조금 안다고 하는 사람들은 의문이 생기겠죠.

한정승인을 하면 되는데 왜 상속포기를 해 버리냐고요?

상속포기를 하는 데에는 아주 간단한 절차만 필요합니다.

상속포기서를 법원에 제출하면 그것으로 족하기 때문이죠.

이에 반해 한정승인은 상속포기에 비하여 시간도 오래 걸리고 절차가 좀 더 복잡해집니다.

이 때문에 많은 상속인들이 쉬운 상속포기 쪽을 선택하게 되는 것입니다.

한정승인의 경우 상속재산 범위 안에서는 집행이 가능하므로 한정승인을 한 상속인들을 상대로 소송을 진행하고 강제집행까지도 하여 배당을 받는 것이 가능합니다.

그러나 상속포기의 경우에는, 임차인은 자신의 보증금을 돌려받기 위해 다시 차순위 상속인을 찾는 과정을 밟아야 하고,

종국에는 상속재산관리인을 선임해서 보증금 반환절차를 진행해야 합니다.

이 과정에 하염없이 시간이 상당히 오래 걸릴 수가 있어서 문제가 되는 것입니다.

실제 사례로 보는 절차의 복잡함

저희가 의뢰받은 사건을 예로 들어 보도록 하죠.

의뢰인인 임차인 분은 임대인의 사망사실을 알게 된 직후 저희 법무법인을 찾아주셨습니다.

등기부등본에는 이미 여러 채권자들에 의한 압류, 가압류가 등재되어 있었고, 상속인들은 이미 모두 상속을 포기하겠다는 의사를 밝힌 상황이었습니다.

이 경우에 우선 사망한 임대인을 상대로 소송을 제기하면, 법원으로부터 ‘상속인을 상대로 당사자를 정정하라’는 보정명령을 받게 됩니다.

가족관계증명서를 통해 선순위 상속인을 확인하고 소송을 진행하려 해도, 해당 선순위 상속인들은 위에서 밝힌 바와 같이 이미 법원에 상속포기 신고를 마친 상태였습니다.

차순위 상속인으로 넘어가면 또 다른 문제가 발생합니다.

대부분의 차순위 상속인들은 상속사실조차 모르고 있는 경우가 많습니다.

또, 재산문제로 가족 간 다툼이 생기는 것도 다반사입니다.

상속포기 시에는 ‘상속재산관리인 선임’을 고려해야

상속인 전원이 상속을 포기하면 더 이상 임대인의 상속인이 없게 됩니다.

이때는 법원에 상속재산관리인 선임 신청을 통해, 제3자가 사망자의 재산을 정리하고 청산 절차를 진행하게 해야 합니다.

그러나 이 과정은 예상보다 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

선임된 상속재산관리인이 적극적으로 움직이지 않거나, 이해관계가 얽힌 다른 채권자들의 반대가 있는 경우 소송이 장기화될 가능성이 높습니다.

따라서 임차인은 반드시 유사 사건의 처리 경험이 풍부하고 해당 절차를 잘 아는 변호사를 선임해 함께 대응하는 것이 필요한 것입니다.

강제집행을 위한 필수절차 정리

절차 단계

설명

1단계

임대인 사망 확인 및 가족관계 조회를 통한 상속인 파악

2단계

상속인의 상속포기 여부 확인 및 법원의 보정명령에 대응

3단계

상속인이 없다면 상속재산관리인 선임 신청

4단계

확정판결 후 강제집행 절차 개시

※ 주의: 상속인이 직접 상속등기를 하지 않는 경우가 많기 때문에, 임차인이 상속대위등기 및 취득세까지 부담해야 할 때가 많습니다.

꼭 기억해야 할 임차인의 권리보호 수칙

1. 임대인 사망의 경우 임차권등기명령 신청은 선택이 아닌 필수라고 보는 것이 좋습니다. 전입신고, 확정일자를 받았다고 하더라도 안전하게 임차권등기를 해 두는 것이 권장됩니다.

2. 임대인이 사망한 경우라 하더라도 갱신거절 내지 계약해지 통지는 문자, 내용증명 등으로 반드시 해 두어야 합니다.

3. 통지의 효력은 ‘도달’로 발생하므로, 상대가 문자나 카톡을 반드시 열람하지 않았다고 하더라도 효력이 인정될 수 있습니다.

4. 소송 종료 이후 전세금 반환을 위한 강제집행, 그 중에서도 경매절차가 핵심입니다.

사망한 임대인을 상대로도 보증금은 반드시 돌려받을 수 있습니다

임대인의 사망으로 인해 전세보증금 반환이 어려운 상황에 직면했다고 하더라도, 법적 절차를 통해 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.

상속인이 상속을 포기하거나 상속인이 확인되지 않는 경우에도 상속재산관리인을 선임하여 보증금 반환을 청구할 수 있는 방법이 있는 것입니다.

다만 이러한 절차는 실무적으로 상당히 복잡하므로, 경험 있는 부동산 전문 변호사의 조력을 받는 것이 중요합니다.

전세보증금 반환, 상속포기, 상속재산관리인 선임 등과 관련하여 추가적인 상담이 필요하시면 언제든지 법무법인 김앤파트너스 부동산센터로 연락주시기 바랍니다.

법무법인 김앤파트너스 부동산센터가 신속하고 정확한 해결을 도와드리겠습니다.

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