상가임대차 원상복구 분쟁, 보증금반환 지연에 어떻게 대응할까?
핵심 키워드: 상가임대차, 원상복구, 보증금 반환소송
상가 원상복구 문제, 보증금 반환거부의 핑계로 쓰이고 있지는 않나요?
안녕하세요, 법무법인 김앤파트너스입니다.
상담을 하다 보면, 의외로 주택임대차보증금의 문제 외에, 상가임대차보증금의 문제로 분쟁이 많이 발생하는 것을 보게 됩니다.
이번 글에서는 최근 저희가 맡았던 상가보증금 반환소송 사례를 통하여,
상가임대차계약 종료 후 결코 드물지 않게 발생하고 있는 원상복구 분쟁과 그에 대한 법적 대응방법에 대해 설명해드리고자 합니다.
우리 주위를 보면 근린생활시설 등의 건물에서 카페 또는 치킨집 등의 상가를 운영하는 자영업자들이 대단히 많죠.
이렇게 자영업자들이 많은 비중을 차지하는 것은 한국 사회의 특징이기도 합니다.
보증금 얼마에 월세 얼마의 조건으로 2년 계약을 체결하는 경우가 많습니다만, 실제로는 영업이 어려워져 계약을 연장하지 못하고 폐업하는 경우가 현실적으로 더 많은 것이 사실입니다.
임대인에게 밀린 월세를 제하고 남은 보증금을 요청하지만, 임대인은 “원상복구가 미비하다”며 보증금 반환을 거절하는 것이죠.
임대인의 주장과 그 허점들
이런 경우 임대인은 보통 이런 저런 이유를 들어 원상복구가 안 됐다며 보증금 반환을 거부합니다:
그러나, 하나하나 따지고 들어서 그 주장의 허점들을 파고들어 깨야 하겠죠.
이전 임차인이 설치한 시설을 그대로 사용한 것은, 현재 임차인이 복구할 의무가 없습니다.
영업상 불가피하게 발생한 설치 흔적의 경우, 이후의 임차인도 그대로 사용할 수 있는 수준이라면 따로 조치를 할 것은 아닙니다.
설령 원상복구가 필요한 부분이 있다고 하더라도 그 범위는 충분히 한정지을 수 있고, 그에 드는 복구비용도 충분히 합리적인 범위로 산정 가능합니다.
법적 대응: 보증금 반환을 위한 소송과 가압류
저희 법무법인은 더 이상 임대인의 주장에 휘둘릴 수 없다고 보고, 보증금 반환소송과 함께 상가에 대한 가압류를 진행하여 임대인이 소송 중 상가를 매도하거나 제3자에게 담보 제공을 하지 못하도록 하는 채권보전 전략을 수행하였습니다.
하지만 이렇게 어느 정도 진행이 된 상황에서는 임대인 측 역시 변호인을 선임하여, 원상복구 비용을 보증금 액수 이상으로 부풀린 견적서를 제출하며 강하게 맞서는 경우가 많습니다.
하지만 실제 이 부풀린 견적으로는 사실상 상가 전체를 리모델링하는 수준이라, 원상복구와 직접적 관련이 없는 내용이 많을 수밖에 없죠.
원상복구와 보증금 반환은 별개 문제입니다
법원의 판결에 나타난 원상복구에 관한 원칙들은 다음과 같이 정리해볼 수 있습니다:
구분
내용
원상복구 의무
임대 시점과 유사한 수준으로 회복하면 충분
동시이행 의무 여부
보증금 반환과 원상복구는 반드시 동시이행해야 하는 관계가 아님
손해발생 시 대응
임대인이 보증금을 먼저 반환한 후 별도 손해배상청구를 할 것
특히, 원상복구 비용이 일부 소액에 불과한데도 이를 이유로 전체 보증금 반환을 거부하는 것은 허용되지 않습니다.
최종 결과와 실무상 교훈
6개월여의 재판 끝에 저희 의뢰인인 상가 임차인은 승소판결을 받았고, 상가 임대인은 승소판결 후에야 보증금 전액을 입금했습니다.
그리고 나서, 소송비용 및 변호사 비용까지 청구한 것은 물론입니다.
이 사례는 상가임대차 종료 시 다음의 실무적 포인트를 시사합니다:
계약 전후 상가 사진을 반드시 촬영해 둘 것
이전 임차인이 설치한 시설은 현 임차인의 원상복구 대상이 아님
일상적 사용에 따른 마모나 손상은 복구 의무 없음
원상복구가 지연되었다면, 실제로 복구에 착수했다면 가능했던 기간에 대해서 손해액이 산정됨
상가보증금 반환이 지연되고 있다면?
상가 원상복구를 이유로 한 보증금 반환거부는 법적으로 정당화되기 어렵습니다.
임대차 종료 이후에도 임대인의 억지 주장이 계속될 경우, 신속한 가압류와 소송을 통해 대응하는 것이 현실적인 방법입니다.
저희 법무법인 김앤파트너스는 임차인의 권리 보호를 위해 최선을 다하고 있으며, 상가임대차 분쟁 경험이 풍부한 변호사들이 직접 상담해 드립니다.
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