세입자 못 구하는 경우 전세보증금 반환소송과 지연손해금 청구

(제목에 “세입자 못 구하는 경우”라는 문구를 넣어주는 것이 검색에 걸리는 데 유리하겠어서 일부러 특별히 넣은 것이니 참고할 것)

(그리고 ‘전셋집’으로 검색을 안 하고 ‘전세집’으로 검색하기 쉽기 때문에 ‘전세집’으로 통일하는 걸로)

핵심 키워드: 전세보증금, 반환소송, 채권회수

전세보증금 반환소송을 진행할 때 단순히 승소하는 것만으로는 충분하지 않습니다.

중요한 것은 승소 후 실제로 보증금을 회수하는 과정입니다.

임차인이 소송에서 승소했다고 하더라도 집주인인 임대인이 자발적으로 보증금을 반환하지는 않는 경우가 많기 때문에, 효과적인 강제집행 절차를 함께 고려해야 하는 것입니다.

이번 글에서는 전세보증금 반환소송의 기본이 되는 절차와 이후 진행해야 할 강제집행 방법, 그리고 지연손해금 청구까지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 전세보증금 반환소송의 기본절차

• 계약해지 및 갱신거절통지

우선 전세계약 종료 전 임대인에게 계약의 갱신을 거절하고 계약을 해지하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다.

이를 증거로 남기기 위해 최소한 통화녹음, 더 확실한 문자, 카카오톡, 내용증명 등의 방법을 활용할 수 있으며,

법적으로 정해진 기한인 만기 2개월 전까지의 시간을 준수해야 합니다.

만약 계약해지의 통지를 제때 하지 못해 묵시적으로 계약이 연장된 경우,

그 연장된 계약에 구속되는 임대인과 달리,

임차인은 계약해지를 언제든지 통지할 수 있지만

그 효력이 발생하는 데 3개월이 소요된다는 사실에 유의해야겠습니다.

• 소송 전 가압류의 필요성

임대인의 재정상황이 악화되거나 집주인 명의가 변경될 가능성이 있다면, 보증금을 확보하기 위해 전세집에 대한 가압류를 해야 할 필요가 있는 경우도 있긴 합니다만,

대부분의 경우에는 가압류를 굳이 미리 할 필요까지는 없습니다.

그럼에도 인터넷에, 또 상담 시에 가압류를 하는 것이 필수인 것처럼 겁을 주며 미리 가압류부터 하라고 부추기는 것은, 가압류에 추가로 비용이 들기 때문입니다.

또 가압류를 한 곳에서 소송을 이어서 하게 되는 수가 당연하게도 많겠죠.

저희 법무법인의 경우 꼭 필요한 경우 외에는 불필요하게 가압류를 권하지 않습니다.

쓸데없는 비용부담만 많아질 뿐이기 때문입니다.

집주인인 소유자 명의가 변경되면 소송 도중에나 소송 종료 후에도 집행절차에서 변경 내지 승계를 통해 강제집행이 가능합니다.

임대인 명의가 변경되었다고 해서 소송을 다시 해야 한다거나 하는 것이 아닙니다.

• 소송에 필요한 기본 서류

전세보증금 반환소송을 위해서는 기본적으로 아래와 같은 서류가 필요합니다.

• 전세계약서 사본

• 임차인 주민등록표 초본 (대항력 확인 목적)

• 확정일자 부여 현황

• 보증금 지급 증거 (이체내역, 대출자료 등)

• 갱신거절통지 증거 (녹취, 문자, 카카오톡, 내용증명 등)

최소한 이 정도의 서류를 갖추어야 법적으로 임차인의 권리를 보호해 달라고 하는 소송을 제기할 수 있다고 이해하시면 되겠습니다.

2. 소송 이후 강제집행 절차

• 임대인 재산, 신용조회 및 계좌 압류

소송에서 승소한 후 전세집만으로는 보증금 회수에 부족한 것으로 판단된다면 가장 먼저 해야 할 일은 임대인의 재산 조사와 신용조회입니다.

이를 통해 임대인의 재산상태를 파악하고, 거래하고 있는 은행계좌에 대한 압류를 진행하며, 부동산 등에 대한 강제집행의 기초자료로 사용할 수 있습니다.

• 신용불량자 명단에 등재

신용불량자로 등재되면 임대인은 금융거래 등 모든 경제활동에서 막대한 불이익을 받게 됩니다.

경제생활을 포기한 경우가 아니라면 상당한 압박으로 다가가게 될 것입니다.

• 강제경매 신청 및 전세금 회수

마지막으로 전세집을 강제경매에 넘겨 보증금을 회수하는 방법이 있습니다.

다만, 앞서는 권리들(예: 체납 국세 중 당해세 등)을 비롯하여, 사전에 권리분석을 철저히 할 필요가 있겠습니다.

3. 전세보증금 반환소송 관련 유의사항

• 소송 도중에 보증금을 돌려받게 되면 소송비용을 청구할 수 없나요?

소송이 진행되고 있는 도중에 임대인이 보증금을 반환하더라도

만기가 지난 상태라면

소송비용액확정 청구를 통해 법원이 인정해주는 대로 상대방(임대인)에게 소송비용을 청구할 수 있습니다.

단, 계약 만기에 맞추어 보증금을 반환받는 경우에는

계약의 내용대로 약속을 지킨 것이 되므로 소송비용을 청구할 수 없습니다.

그렇더라도 소송을 제기하지 않았으면 돌려받지 못했을 것이니 소송을 제기한 것은 100% 효력이 있었던 것이겠죠.

어떤 것이 더 중요한 것인지를 판단해 볼 필요가 있을 것입니다.

• 전세자금 대출이자 및 기타 비용을 청구할 수 있나요?

전세보증금 반환소송과 별도로, 대출이자나 부대비용의 손해는 이른바 특별손해라고 하여 이를 청구하려면 추가적인 손해배상소송을 제기해야 합니다.

하지만 이 경우에는 소송기간이 길어질 뿐만 아니라 임대인과 다툼의 여지도 많기 때문에, 일반적으로 소송을 제기하고 이사 시 적용되는 12%의 지연손해금을 청구하는 것으로 만족하는 것이 현실적이고도 전략적인 방법이라고 할 수 있겠습니다.

• 임차권등기 이전에 이사 시 주의할 점

전출을 하면 대항력을 잃는 것으로 되기 때문에, 임차권등기가 등재되기 전에는 전입을 빼면 안 됩니다.

다만, 분양, 직장 등의 이유로 불가피하고 부득이한 경우라면 가족 중 한 명을 전세집 거주로 남겨두는 예외적인 방법이 있습니다.

이 경우에도 주의해야 할 사항이,

가족이 전세집에 전입신고를 한 같은 날에 임차인이 전출을 하면

대항력이 없는 것으로 될 수 있으므로 절대 신중하게 진행해야 한다는 것입니다.

즉, 전출을 하면 그 즉시로 대항력을 잃게 되지만,

전입을 하면 전입신고일 다음날부터 효력이 발생하기 때문에

최소한 하루 이상 일찍 가족을 전입시켜 두어야 한다는 점에 주의할 필요가 있습니다.

또한, 다음 세입자를 구하기 위해 집을 보여줘야 한다고 집의 키를 임대인에게 맡기거나 비밀번호를 알려주는 것은 상당한 위험을 내포하고 있습니다.

이건 저희가 맡았던 의뢰인의 경우 실제로 있었던 일인데요.

악랄한 임대인의 경우 전세집이 비어 있고 그 집의 비밀번호를 알고 있는 것을 기화로 하여,

새 임차인을 들여놓고는

기존 임차인이 유지하고 있는 전입을 거주불명으로 신고하여 말소시켜 버리는 경우도 있었습니다.

기가 막힌 일이죠.

최우선적으로 안전을 위해서는 임차권등기가 등기부에 등재된 것을 확인한 후에야 전출 등 모든 것을 진행하는 것이 바람직합니다.

4. 변호사비용 등 소송비용과 소송기간

• 소송비용

• 비용 글 링크

• 소송기간

빠르면 4개월 만에도 판결이 나오는 것이 일반적이지만, 다툼이 있는 경우라면 6개월 이상까지도 소요될 수 있습니다.

대개의 경우 소송기간은 보통 4 ~ 6개월 정도 사이로 보시면 되겠습니다.

그 후에 비로소 강제집행을 시작하게 되는 것이죠.

5. 전세금 반환소송, 전략적으로 접근해야

전세보증금 반환소송은 단순히 승소하는 것이 목적이 되어서는 곤란합니다.

소송만 맡아서 하는 곳들이 실제로 많이 있죠...

하지만 중요한 것은 승소 후 실제로 내 소중한 보증금을 실제로 회수할 수 있도록 강제집행 전략까지도 철저히 수립해서 적절히 진행해 나가는 것입니다.

소송만으로 끝나는 것이 아니라,

임대인의 신용상태와 재산을 조사하고,

필요 시 지체없이 강제집행까지 일사천리로 진행해야 하므로

이 모든 과정을 믿고 맡길 수 있는 실력 있는 법률전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

상담이 필요하다면 언제든지 문의해 주세요.

풍부한 경험을 가진 전문변호사의 조력이 나의 소중한 보증금 회수에 큰 도움이 될 것입니다.