세입자 못 구하는 전세보증금 반환문제, 경매 임차인 인수로 해결하는 방법

세입자 못 구하는 전세보증금 반환문제, 경매 임차인 인수로 해결하는 방법

핵심 키워드: 전세보증금, 경매, 임차인 인수

최근 부동산 시장의 변화로 인해 전세보증금을 만기에 맞추어 제때 돌려받지 못하는 사례가 급증하고 있습니다.

전에는 이른바 ‘빌라’라고 부르는 다가구 내지 다세대 주택에서 주로 발생하던 문제가 이제는 아파트에까지도 확산되고 있는 추세입니다.

아파트의 경우에는 다가구 내지 다세대 주택의 경우보다 보증금 액수가 상대적으로 더 크기 때문에 그 피해액 역시 더 크다고 할 수 있습니다.

이번 글에서는 이러한 상황에 처한 임차인이 어떻게 대처해야 하는지 그 방법과 절차를 상세히 알아보도록 하겠습니다.

전세보증금 반환이 어려운 이유

1. 다음 세입자를 구하기 힘든 시장 상황

주지하다시피 일반적으로 임대인은 새로운 세입자를 구해서 그 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 방법을 많이 이용해 왔죠.

그런데, 이러한 방법은 주로 전세가가 하락하는 시기에는 새로운 세입자를 찾기가 어려워지게 되어 보증금 반환에 문제가 생기게 됩니다.

특히, 기존 보증금을 다른 투자처에 사용한 임대인의 경우라면 환급이 더 어려워지겠죠.

2. 임대인의 재정적 문제

임대인의 세금체납으로 인한 압류 또는 가압류나, 후순위로라도 근저당이 설정된 경우에는 새로운 임차인을 기대할 수 없는 상태에 놓입니다.

이런 경우라면 임차인은 보증금을 돌려받기 어려워지기 때문에, 늦지 않게 법적 대응을 고려해야 할 것입니다.

전세보증금 반환이 불가능할 때 경매를 통한 해결 방법

1. 임차인이 직접 전세집을 경매로 낙찰받는 방법

전세보증금을 현금으로 반환받는 것이 가장 바람직한 방법이겠지만,

이것이 현실적으로 어려운 경우 경매를 통한 인수가 대안이 될 수도 있습니다.

경매를 통해 임차인이 직접 자신이 거주하던 전세집을 낙찰받을 수 있는 것이죠.

2. 전세보증금보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우의 법률관계

예를 들어, 세입자가 2억 원의 전세보증금을 받지 못했고, 해당 전세집을 1억5천만 원에 경매로 낙찰받았다면, 5천만 원의 차액에 대해 기존 임대인에게 청구할 수 있을까요?

상담을 하다 보면 이 부분을 많이들 궁금해 하십니다.

경우를 나눠서 보도록 하죠.

• 대항력 있는 임차인의 경우:

전입신고 및 확정일자를 통해 대항력을 확보한 임차인은 경매가 진행되더라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지됩니다.

하지만 자신이 낙찰받아 집주인이 되는 경우, 임대인 지위를 승계하므로 기존 보증금과의 차액을 청구할 수 없게 됩니다.

• 대항력 없는 임차인의 경우:

선순위 근저당이 있어 다른 채권자들의 권리가 먼저 배당된다면, 보증금의 일부 또는 전부를 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

이 경우에는 배당받지 못한 나머지 보증금을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

전세금 반환소송 및 경매비용 회수 방법

1. 소송비용과 경매비용 회수

전세금 반환소송을 진행할 경우 변호사비용을 포함한 소송비용과 집행과정에서 경매신청 비용 등이 발생합니다.

이를 회수하는 방법을 알아보죠.

• 지연손해금 청구:

임차인이 이사를 나간 다음 날부터 연12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

하지만 거주 중인 경우에는 지연이자를 청구할 수는 없다는 점을 유의해야겠죠.

• 소송비용 회수:

소송이 끝나고 나서 법원에 소송비용액확정신청을 하여 결정을 받아야 합니다.

저희 법무법인은 이 부분 역시 무료로 진행해드리고 있습니다.

• 경매 진행 시 배당받기:

선순위 임차인의 경우 보증금 원금은 배당을 통해 우선 회수할 수 있는 가능성이 크다고 볼 수 있지만, 지연손해금과 소송비용 청구분은 후순위 채권으로 밀려날 수 있습니다.

따라서 임대인의 재산에서 강제 추심을 해야 합니다.

경매 진행절차와 주의할 점

1. 전세금반환소송 진행

전세금을 반환받기 위해서는 소송이 유일하다시피한 방법이며, 소송기간은 소 제기 시부터 보통 4~6개월 정도 걸립니다.

• 승소하면 2주 후 판결이 확정됩니다.

2. 강제경매 진행

전세금반환 승소판결문을 받으면 강제경매를 신청할 수 있습니다.

경매는 다음 절차로 진행됩니다.

1. 법원이 강제경매개시 결정문을 송달하고 등기부등본에 경매개시의 부기등기가 표시됩니다.

2. 법원이 이해관계자들에게 배당요구를 하도록 통지합니다.

3. 낙찰이 되면 배당순위에 따라 낙찰금이 배당됩니다.

3. 경매에서 임차인이 직접 낙찰받는 방법

앞에서 언급한 바와 같이, 임차인이 직접 경매를 통해 살고 있는 집을 인수하는 방법도 하나의 대안이 될 수 있습니다.

보통 경매는 총 4회차까지 진행되며, 1차 매각가격은 감정평가사에 의해 결정됩니다.

• 1차 매각에서 유찰되면 다음 회차로 넘어갈 때마다 20%씩 감액된 금액으로 진행됩니다.

• 예를 들어, 5억 원짜리 집이 1차에서 유찰되면, 2차에서는 4억 원으로 시작되는 것이죠.

• 임차인이 낙찰받는다면, 본인의 보증금과의 상계 신청을 통해 경매대금을 처리할 수 있습니다.

4. 경매에서 상계신청 활용하기

임차인이 낙찰받았을 때에는 보증금과 매각대금을 상계할 수 있습니다.

다만, 낙찰가가 보증금보다 높다면 추가 금액을 납부해야 하겠죠.

예를 들어,

• 보증금: 2억 원

• 낙찰가: 2억 4천만 원

• 보증금으로 2억 원을 상계하고, 부족한 4천만 원은 현금으로 추가 납부해야 합니다.

경매를 통한 전세보증금 문제 해결

전세금을 돌려받지 못하는 경우, 소송을 통해 승소판결을 받아서 강제집행 절차를 진행하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.

경매를 통해 직접 낙찰받으면 장기적으로 부동산 가치 상승의 기회를 가지는 경우도 있을 수 있습니다.

저희 법무법인은 전세금 반환소송부터 채권압류, 경매 진행, 소유권 이전 등 전 과정에 걸쳐 법적 지원을 종합적 전반적으로 제공합니다.

상담이 필요하시면 언제든지 문의주시기 바랍니다.