임대인 대출로 후순위 근저당 · 가압류가 들어와 불안하다면 | 전세보증금 가이드

임대인 대출로 후순위 근저당 · 가압류가 들어와 불안하다면

핵심 키워드: 후순위 근저당, 가압류, 대항력

계약시에는 없었던 후순위 근저당이나 가압류가 생겼다면 어떻게 대응해야 할까요?

집주인이 주택담보대출을 받아 주택에 근저당이 잡혀 있는 경우가 많죠.

이런 주택에 전세계약을 체결하는 경우에는 ‘선순위 근저당을 말소하기로 한다’는 특약 조건을 두어, 잔금일 전에 선순위 근저당을 말소하는 조건 하에 입주하기로 하는 경우가 대부분입니다.

한편, 임차권에 치명적일 수 있는 선순위 근저당과는 달리

‘후순위 근저당을 설정하지 않는다’는 특약 조건을 두는 경우는 상대적으로 많이 보이지는 않는 것 같습니다.

그러나 이러한 특약은 임차인의 1순위 지위를 계약기간 내내 지켜주겠다는 약속이자, 보증금을 보다 안전하게 받환받기 위한 최소한의 안전장치라고 할 수 있습니다.

그러므로 가급적 이러한 특약을 별도로 넣어두는 것이 좋겠죠.

하지만 이와 같은 특약을 기재해 놓은 경우라고 하여 안심할 수만은 없습니다.

안타깝게도 집주인이 이를 어기고 후순위 근저당을 설정하거나 제3자의 가압류가 들어오는 경우, 임차인의 불안은 현실이 되고 맙니다.

이번 글에서는 이런 상황에서 실제로 어떤 조치를 할 수 있는지, 법적 대응방안을 안내해 드리겠습니다.

특약이 있다면 ‘계약해지 및 보증금 반환’ 청구 가능

전세계약서에 ‘후순위 근저당 설정 금지’ 또는 ‘대출금 설정 금지’ 등의 특약을 넣어둔 것이 있다면, 이를 위반한 시점에 임차인은 즉시 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있을 것입니다.

하지만 이와 같은 특약이 없는 일반적인 경우라면, 단순히 압류 내지 가압류나 근저당이 설정되어 온 것만으로는 계약해지를 할 수 없습니다.

압류, 가압류, 근저당에 불구하고 임대인이 만기 시 보증금을 반환할 수 있는 가능성은 여전히 존재한다고 볼 수 있기 때문입니다.

이렇게 이론적으로는 가능성이 있다고는 하지만, 사실 실제로는 이러한 경우에는 새로운 세입자를 구하는 것이 곤란하여 보증금을 반환받기가 대단히 어려워지기 때문에 임차인으로서는 불안할 수밖에 없죠.

상황

대응 가능 여부

특약 위반 + 근저당 설정

계약해지 및 보증금 반환 요구 가능

특약 없음 + 단순 압류 내지 가압류

계약해지 불가

특약 없음 + 집주인 자산 없음

사기 여부 검토 및 형사고소 가능성 존재

대항력 여부가 임차권 우선순위의 핵심

대항력과 우선변제권은 전입신고 + 확정일자로 발생하며, 이는 경매 시 임차인의 우선순위 권리를 결정합니다.

아래의 표는 대항력과 배당순위의 관계를 정리한 것입니다.

설정 시점

대항력 존재 여부

배당 우선권

전입신고 이전 근저당

대항력 없음

근저당권자가 우선

전입신고 이후 근저당

대항력 있음

임차인이 우선

근저당과 전입신고가 동일일자

대항력 없음

근저당권자가 우선

※ 주의할 것은 근저당권은 등기부에 접수되어 등재된 때부터 효력이 바로 생기지만,

대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 0시부터 효력이 발생되기 때문에

전입신고일과 근저당권 설정일이 동일한 경우라면 근저당권자가 우선하는 결과로 되는 것입니다.

※ 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않은 경우, 대항력이 인정되지 않습니다.

실무 대응절차: 임차권등기부터 가압류까지

1. 만기 전에 갱신거절 통지

이렇듯 압류, 가압류 내지 근저당권 설정 등으로 보증금 반환 가능성이 현저히 낮다고 판단될 경우라면 임차인은 만기 2개월 전까지 문자나 내용증명 등으로 갱신거절 의사표시를 통지해 두어야 합니다.

2. 임차권등기명령 신청

임차권등기는 임대인의 동의 없이 가능하며, 보증금을 안전하게 지키기 위해 임차인의 순위를 보전하는 최소한의 조치입니다.

이사를 나가야 할 경우라면 필수로 해야 하는 절차라고 할 수 있습니다.

3. 임대인의 재산조사 및 가압류 신청

제대로 된 재산조사는 승소판결 이후에나 가능하기 때문에, 그 전에는 알고 있는 임대인의 주소를 통한 등기부등본 열람으로 임대인의 다른 부동산 소유 여부를 확인하고, 임대인 소유로 판명되는 경우에 보증금 회수가 어려운 것으로 판단되면 필요한 경우 가압류도 검토해 볼 수 있을 것입니다.

사기 여부와 형사 대응의 필요성

임차인의 전입신고 이전 또는 같은 날에 임대인이 근저당을 설정하여 대출을 받은 경우, 이는 임차인의 대항력 발생 이전이라는 점에서 전세사기에 해당할 수 있습니다.

또한, 이미 과도한 채무 상태에서 전세계약을 체결한 경우에도 사기 혐의가 성립될 여지는 있습니다.

이런 경우에는 형사고소를 병행함으로써 압박 수단을 확보하고, 민사소송을 유리하게 이끌어가는 전략도 생각해 볼 수 있겠습니다.

대항력이 없다면, 경매 낙찰 후 집에서 쫓겨날 수도 있습니다

대항력이 있는 임차인은 경매 후에도 보증금을 다 반환받기 전에는 계속하여 거주할 수 있고, 낙찰자에게 잔여 보증금 청구도 가능합니다.

하지만 대항력이 없는 경우에는, 경매가 완료되면 보증금을 전부 받지 못한 경우라고 하더라도 낙찰자가 퇴거를 요구하면 이에 응해야 하는 의무가 생기고,

이러한 점에서 임차인의 전입신고 및 확정일자 확보는 최소한의 생존 장치라고 할 수 있을 것입니다.

가능하다면 전입신고 이전뿐 아니라 전입신고일 다음날까지도 근저당 여부를 등기부로 확실하게 확인하는 것이 중요합니다.

전세사기 방지, 선제대응이 가장 중요합니다

‘후순위 근저당’이나 ‘압류 내지 가압류’는 단순한 불안요소 정도로 그치는 수준이 아닙니다.

내 소중한 보증금의 전액 손실로 이어질 수 있는 유력한 신호입니다.

이미 문제가 발생했다면, 임차권등기, 갱신거절 통보, 가압류, 형사고소 등 가능한 모든 법적 수단을 검토해 보아야 할 것입니다.

저희 법무법인 김앤파트너스는 수많은 전세보증금 반환소송 및 전세사기 사건에서 대부분 실질적 결과를 이끌어낸 풍부한 경험을 보유하고 있습니다.

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<참고> 본문에 적절히 넣어줄 수 있는 프레이즈들

“보증금… 제대로 돌려받을 수 있을까?”

“이 근저당 설정, 계약 위반 아닐까요?”

“전세사기일지도 모른다는 생각, 저만 드나요?”

“퇴거 통보서, 현실이 되기 전에 막아야 합니다”

“살고 있어도 할 수 있는 조치, 임차권등기”

“경매 전에 우리가 할 수 있는 대응은 무엇인가요?”

“등기부등본은 거짓말을 하지 않습니다”

[전세사기 예방 TIP]

계약 전 등기부등본 확인
특약 조건에 ‘추가 근저당 금지’ 명시
만기 1~2개월 전 갱신거절 통보
임차권등기 및 보증금 반환 소송 준비
필요시 형사고소 병행

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