임차권등기명령 신청 필요한 상황과 필요 서류는

임차권등기명령 신청 필요한 상황과 필요 서류는

이미지 8 키워드 12임차권등기 신청을 위한 필수서류 및 절차 해설

핵심 키워드: 임차권등기, 보증금반환, 전세만기

1. 임차권등기란?

최근 전세시장이 침체되면서 보증금 반환이 원활하지 않은 사례가 증가하고 있습니다.

이렇게 전세계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우임에도,

임차인이 결혼, 직장, 분양 입주 문제 등으로 이사를 가야만 할 사정이 있을 수 있습니다.

보증금을 받지 못한 채로 이사를 나가면 점유 요건을 잃게 되는 결과, 대항력과 우선변제권이라고 하는 임차인의 강력한 권한을 빼앗기는 것이 되어 대단히 불리한 위치로 될 수 있기 때문이죠.

이때 불가피하게 이사를 가더라도 대항력을 그대로 유지하기 위한 방법이 바로 임차권등기입니다.

즉, 임차권등기란, 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있도록 등기부등본에 임차인의 권리를 기재하는 절차를 의미합니다.

전세권이나 근저당권 등 소유권에 제한되는 권리를 설정할 때는 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하지만, 임차권등기는 임대인의 동의 없이도 법적으로 요건을 충족하면 가능하다는 점에서 차이가 있습니다.

2. 임차권등기 신청이 필요한 이유

임차인은 주택임대차보호법에 따라 전입신고 및 확정일자를 갖춘 경우 보호받을 수 있습니다.

하지만 이사를 가게 되면 기존 집에 대한 점유를 잃고, 또 새로운 주소로 전입신고를 해야 하므로 기존 주소에서의 대항력을 잃게 됩니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기 제도가 마련된 것입니다.

임차권등기가 등기부등본에 기재되면, 등기부등본을 열람하는 누구나 해당 주택에 보증금을 받지 못한 임차인이 존재한다는 사실을 알 수 있으며, 경매 또는 공매 시 우선변제될 것임을 예측할 수 있습니다.

하지만 바로 이 이유 때문에, 임차권등기가 설정되면 소유주인 임대인 입장에서는 자신의 불량한 재정상황에 대한 낙인이 찍히는 셈이고, 새로운 임차인 모집이 극도로 어려워지기 때문에 해당 임차인에 대한 보증금 반환을 가능한 한 신속하게 해결하려는 압박을 받게 되는 효과도 있습니다.

3. 임차권등기 신청을 위한 필수서류

임차권등기를 신청하려면 아래 서류를 준비해야 합니다.

• 계약해지 또는 갱신거절통지 입증자료

• 임차권등기를 신청하려면 전세계약이 만료되었거나 만기 2개월 전에 갱신거절통지가 이루어졌음을 입증해야 합니다.

• 참고로 묵시적 갱신 상태인 경우에는 계약해지 통지 후 3개월 후에 계약이 해지됩니다.

• 갱신거절통지 방법:

• 문자, 카카오톡, 내용증명 등을 이용해 통보 후 해당 기록을 보관

• 유선 통지 시 녹취 후 녹취록 작성 (법원 근처 속기사 사무실에서 작성 가능, 또는 AI 프로그램을 통한 통화녹취록 작성)

• 증인 진술서 첨부 (2명 이상이 증인이 될 경우 유효하지만 잘 이용되지는 않습니다.)

• 부동산 중개업소를 통한 임대인에의 통보 시 공인중개사의 확인서 및 매물 등록 내역 캡처본 제출

• 임차인의 주민등록 초본

• 전입신고 및 주소변동 내역을 확인하기 위해 최근 발급된 주민등록 초본이 필요합니다.

• 과거의 주소변동 내역이 포함되도록 발급받아 초본을 제출해야 합니다.

• 전세계약서 사본

• 확정일자가 찍혀 있는 전세계약서 사본을 제출해야 합니다.

• 계약서에 확정일자가 찍혀 있지 않은 경우:

• 대법원 부동산등기소에서 확정일자 부여현황 조회

• 전세자금 대출을 받은 경우, 대출은행에서 계약서 사본 요청 가능

• 등록면허세 및 등기신청 수수료 납부

• 등록면허세, 등기신청 수수료, 송달료, 인지대 등 납부 필요(약 5만 원 가량)

• 임차인이 먼저 납부한 후, 영수증을 첨부하여 임대인에게 비용 청구 가능

• 임대인이 비용 지급을 거부하면?

: 임차권등기 말소 시 임차인의 인감증명서가 필요합니다.

임대인이 비용을 안 주는 경우 임차인이 인감증명서의 제공을 거부하면 임대인은 임차권등기를 말소하지 못하게 되겠죠.

누가 아쉬울까요? :)

• 임차권등기 신청서

• 법원에서 제공하는 임차권등기 신청서 양식 작성 후 제출

• 신청 시 관할법원에 직접 방문 또는 대리인(변호사, 법무사) 선임 가능

직접 하는 경우도 있지만, 비용도 청구할 수 있는데 굳이 시간과 노력을 들여서 할 필요는 없다고 봅니다.

문제가 발생하기 쉬운데, 보정명령으로 절차가 계속 지연되어 임차권등기 등재가 늦어져도 아무 상관없는 경우라면 또 모르죠.

4. 임차권등기 신청절차

계약해지 또는 갱신거절 통지 완료

• 만기 2개월 전까지 임대인에게 계약 종료 및 보증금 반환 요청

• 통보 내역을 증거로 확보

관할법원에 임차권등기 신청

• 신청서 및 필수서류 제출

• 법원에서 이상 여부 검토 후 보정명령을 내릴 수 있음 → 부족한 서류 보완 필요

법원의 임차권등기 결정

• 임차권등기 결정문이 임대인과 임차인에게 송달됨

• 임대인의 동의는 요하지 않으며 등기소에 등기 촉탁

등기부등본에서 임차권등기 확인

• 등기부등본을 발급받아 본인 명의의 임차권등기 등재 여부 확인

임대인의 송달 거부 여부와 무관하게 절차 진행

• 임대인이 사망한 경우나 해외 거주 시에도 임차권등기 가능

5. 특수한 상황에서의 임차권등기

• 계약기간이 남았을 때에도 임차권등기가 가능한가요?

계약이 남아 있지만 중도해지를 원할 경우, 임대인과 합의 후 계약을 종료할 것이 필요합니다.

즉,

"202X년 X월 X일에 계약이 종료됨에 합의합니다.“

라는 문구를 포함한 합의해지서를 작성하여 제출하면 임차권등기가 가능해집니다.

• 임대인이 사망하거나 해외 체류 중이라면?

임차권등기는 부동산을 대상으로 하는 등기이므로 요건만 맞으면 임대인이 사망하거나 해외 체류 중이어도 가능합니다.

6. 결론

전세 만기 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 임차권등기 신청을 통해 대항력을 유지하고 보증금을 회수할 수 있는 법적 권리를 확보해야 합니다.

또는 이사를 꼭 가지 않는 경우에도 대출연장 등 여러 이유로 임차권등기를 해야 할 필요가 있는 경우가 있습니다.

임차권등기를 신청할 때는 계약해지의 증거, 전입내역이 포함된 주민등록 초본, 전세계약서 사본 등 위에서 자세히 살펴본 필수서류를 철저히 준비해야 하며, 신청 과정에서 미비한 경우에는 보정명령이 내려질 수 있으므로 철저하고 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.

만약 임차권등기 신청절차가 복잡하거나 서류 준비가 어렵다면, 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 보다 신속하고 안전한 방법이 될 수 있습니다.

위에서 본 바와 같이, 임차권등기에 드는 비용은 임대인에게 청구가 가능합니다.