전세계약 갱신청구권 행사 후 중도해지

전세계약 갱신청구권 행사 후 중도해지

핵심 키워드: 전세계약, 갱신청구권, 계약해지

1. 전세계약 갱신청구권 도입 배경

얼마 전 부동산 시세가 갑자기 미친 듯이 폭등하면서 높은 임대료 인상과 더불어 전세 물량의 부족 문제로 인해 많은 임차인들이 어려움을 겪었습니다.

이렇게 전세난이 심화되면서 전세보증금 액수가 천정부지로 올라가 급기야 이른바 ‘깡통전세’의 위험이 증가하였고, 급기야 2020년에 부랴부랴 임차인의 주거안정을 위한 대책으로서 전세계약 갱신청구권 제도를 도입하게 되었습니다.

이 제도는 기존의 2년 전세계약을 최대 1회에 한해 2년간 연장할 수 있도록 보장해 주는 것입니다.

2. 전세계약 갱신청구권의 적용 예외

임차인이 갱신을 원할 경우 임대인은 아래의 예외적인 몇 가지의 경우 외에는 이를 거부할 수 없고, 계약이 자동으로 연장됩니다.

(아래의 내용은 거의 동일할 수밖에 없는 내용이라 가능하면 이미지로 만들어서 도표 형식으로 본문에 넣으면 좋을 것 같음)

• 임차인의 의무 위반

-임대료를 2기 이상 연체한 경우

-임대인의 동의 없이 전대(재임대)를 한 경우

-계약 목적에 어긋나게 사용한 경우

• 임대인의 실거주

임대인 또는 그의 직계존비속이 해당 주택에 거주하려는 경우

• 재건축 또는 철거 계획

해당 주택의 재건축이나 철거가 예정된 경우

• 기타 법령에서 정한 사유

건물이 심각하게 노후화된 경우 등

3. 전세계약 갱신 후 중도해지는 가능한가?

(1) 묵시적 계약갱신의 경우와 비교

전세계약 갱신청구권이 도입되기 전에는, 전세기간이 끝난 후 상호 별다른 의사표시 없이 계약이 유지되면 묵시적으로 계약이 연장된 것으로 보았습니다.

이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며, 해지 통지 후 3개월이 지나면 법적 효력이 발생하여 계약이 해지되고 주택의 인도와 보증금의 반환이 동시이행으로 이뤄지게 됩니다.

(2) 갱신청구권 행사 후 중도해지

이와 달리 명시적으로 계약을 갱신한 재계약의 경우에는 그 계약기간에 구속되는 것이 원칙이지만,

특이하게도 전세계약 갱신청구권을 사용하여 계약을 연장한 경우에도 위의 묵시적 계약갱신의 경우와 마찬가지로, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다.

역시 마찬가지로 해지 통지 후 3개월이 지나면 법적 효력이 발생하여 계약이 해지되고 주택의 인도와 보증금의 반환이 동시이행으로 이뤄지게 되는 것이죠.

즉, 갱신청구권을 행사하여 계약서를 2년간 연장하였다고 해서 2년을 반드시 거주해야 하는 것은 아니라는 사실!

이는 2020년 이후「주택임대차보호법」에 명확히 규정되어 있는 사항이며, 임차인의 권리입니다.

4. 계약 갱신청구권 행사 시 유의사항

• 다만 일반적인 재계약과 다르다는 것, 즉 갱신청구권을 사용한 계약이라는 점을 계약서에 명시해 두는 것이 필요할 것입니다.

• 갱신청구권을 사용한 계약의 경우 임대료는 최대 5%까지만 인상이 가능합니다.

• 또, 계약갱신청구권은 계약 만기일의 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간까지만 행사가 가능하다는 사실에 유의하여야 합니다.

아무 때나 할 수 있는 것이 아니라는 것에 주의를 요합니다.

5. 중도 계약해지 통지 및 법적 절차

(1) 중도 계약해지 통지 방법

임차인이 계약을 중도해지하려면 의사표시가 상대방(임대인)에게 도달했음을 입증하는 것이 필요합니다.

• 녹취한 전화 통화

• 문자 또는 카카오톡 메시지

• 내용증명 우편 발송 (가장 확실한 방법)

특히, 임대인이 연락을 피하거나 향후 분쟁 발생이 예상되는 경우라면 내용증명을 통해 공식적으로 계약해지 의사를 밝혀두는 것이 가장 확실하고 안전한 방법이라고 할 수 있겠죠.

(2) 보증금 반환문제

전세보증금 반환과 관련하여 문제가 발생할 가능성이 크다면, 임대인의 신용상태와 부동산에 대한 권리관계를 미리부터 확인해두는 것이 필요할 것입니다.

임대인이 보증금 반환을 미루거나 지급할 능력이 없을 경우, 전세보증금 반환소송을 진행해야만 하거든요.

6. 계약해지와 법적 분쟁 대비

최근 부동산 시세 하락에 따라 전세보증금 가액도 하락하면서, 예전과는 반대의 현상이 나타났습니다.

임차인들은 갱신청구권을 사용하여 2년간 연장을 했지만, 그 중간에라도 더 저렴한 전세가액의 주택으로 이사를 고려하고 있는 반면,

일부 임대인은 갱신청구권을 사용한 임차인이 계약해지를 할 수 없다고 주장하며 보증금 반환을 지연시키는 경우가 나타난 것이죠.

하지만 이는 법 규정의 내용과는 다른 일방적인 주장에 불과한 것입니다.

만약 임대인이 계약해지를 거부하거나, 보증금 반환을 미루는 경우라면

1. 계약해지를 통지하는 내용증명을 보내 법적 효력을 명확히 하세요.

2. 임대인의 태도가 비협조적이라면 변호사 상담을 고려하세요.

3. 전세보증금 반환소송을 준비할 경우, 임대인의 재정상태를 파악하는 것이 필요합니다.

7. 임차인의 전략적 대응 방안

• 계약해지의 통지는 반드시 증거를 남기는 방식(내용증명, 문자, 녹취 등)으로 진행하세요.

• 임대인이 보증금 반환을 거부하는 경우, 대화로 해결되지 않는다면 즉시 소송을 준비하는 것이 좋습니다.

늦어지는 것이 가장 좋지 않습니다.

최대한 일찍 대응하는 것이 좋은 결과를 낸다고 상담 시 늘 말씀드립니다.

• 다만, 임대인이 일정기간 내 보증금을 반환할 수 있는 구체적이고도 현실적인 방안을 제시한다면, 협의하는 것도 고려에 넣을 수 있겠지만 그 이행이 담보가 되어야 하겠죠.

단지 시간만 끌려고 결과적으로 거짓말을 하는 경우가 너무나 많거든요.

일찍 대응할수록 좋은 결과를 기대할 수 있다고 말씀드렸는데, 그 아까운 시간을 다 놓치게 될 수도 있습니다.

사람의 말을 믿을 것이 아니라, 내 보증금을 주지 않고 있는 그 상황을 믿어야 하는 것입니다.

8. 정리

전세계약 갱신청구권을 행사하여 연장된 계약이라도, 임차인은 언제든지 중도해지를 통지할 수 있으며, 법적으로 이를 보장받을 수 있습니다.

다만, 임대인이 보증금 반환을 거부할 가능성이 높으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

만약 계약해지나 보증금 반환과 관련해 어려움을 겪고 있다면, 전문 변호사의 도움을 받아 법적 절차를 진행하는 것이 안전한 해결책이 될 수 있습니다.

상담이 필요한 경우 언제든지 연락주시면 됩니다.