전세금 반환소송, 신속한 대응이 필요한 이유
ㅡ잘 모르기 쉬운 경매절차까지 설명해 드립니다!
깡통전세와 갭 투자 전세사기의 실태
흔히들 말하는 깡통전세와 갭 투자 전세사기 많이들 들어보셨죠?
전세금 반환소송이 필요한 경우들 중 대표적인 예로 들 수 있는 것들입니다.
1. 전세계약 후 얼마 안 되어 임대인의 명의가 제3자로 곧바로 변경되거나, 노숙자, 신용불량자 등과 같은 이른바 바지명의인이 등장하는 경우가 많습니다.
2. 또, 거래가액과 전세가의 차이가 거의 없다면 의심해봐야 할 것입니다.
3. 어떤 이유로든 새로 집주인이 된 사람 본인과 연락이 안 되는 상황이기가 쉽습니다.
4. 이러한 임대인은 세금 및 공과금을 체납하기 십상이기 때문에 몇 개월에서 1~2년 사이에 여기저기로부터 이런저런 가압류와 압류들이 들어오기가 쉽습니다.
특히, 이렇게 바지명의자가 깡통주택 명의를 이전받는 대가로 몇 백만원씩을 현금으로 받는다고 하니, 이와 같은 바지명의자가 다수의 깡통주택을 소유하게 되면서 그 주택을 임차하여 살고 있는 세입자들의 피해는 더욱 심각해지고 있습니다.
당해세의 우선권 문제
임차인이 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보했더라도, 해당 주택에 발생한 당해세(재산세, 종부세)는 순위에 상관없이 우선권을 갖습니다.
단, 당해세도 그 주택의 관할세무서에서 발생한 경우에만 우선권이 인정됩니다.
(예컨대, 안양시에 위치한 주택의 당해세는 안양세무서에서 발생해야 우선권이 적용됩니다. 반면 다른 지역 세무서에서 발생한 당해세는 후순위로 밀리게 되는 것입니다.)
그러므로 이런 유형의 전세사기에 휘말린 경우라면 최대한 일찍 소송을 시작하여 집행절차를 가급적 빨리 진행하는 것이 필요합니다.
종국적으로 내가 그 집의 소유권을 가져오게 되더라도, 시간이 지체될수록 당해세는 눈덩이처럼 불어나게 마련이라 손실이 그만큼 커질 것이기 때문입니다.
소송 및 경매의 필요성
전세사기 피해를 줄이려면 신속히 소송을 제기하고 경매 절차를 진행해야 합니다.
시간이 지나면 지날수록 당해세가 증가하고 피해액도 불어날 수 있기 때문입니다.
종국적으로는, 경매를 통해 주택 내지 건물의 소유권을 확보하거나 제3자가 낙찰받게 함으로써 보증금을 회수하게 됩니다.
사례 분석하는 방법 예시 : 갭투자 전세사기
저희 의뢰인 중 한 분의 경우를 예시로 들어봅니다.
사건 개요
전입신고일과 확정일자 : 2022년 9월 30일
현재 임차인이 거주하고 있는 임차주택의 장소 : 안양시
전세계약 기간 : 2022년 9월 30일 ~ 2024년 9월 29일
강릉 세무서 압류 : 2023년 5월 1일
주택도시보증공사 가압류 : 2023년 12월 8일
참고로 세무서의 압류 중에서 국세의 경우는 등기부등본 상에 ‘권리자 국’ 이라는 표시가 되어 있습니다. 이 경우에는 처분청이 관할 세무서가 됩니다.
국세 중 재산세와 종부세와 같은 그 건물에 대한 세금인 당해세는 순위와 상관없이 우선권을 갖습니다.
저희 법무법인의 의뢰인인 임차인의 건물은 경기도 안양시 소재인데, 소재지 관할세무서인 안양세무서가 아닌 강릉세무서에서 국세 압류가 들어온 것이기 때문에 당해세라고 하더라도 우선권을 갖지 못합니다.
만약 안양세무서에서 국세 압류가 들어온 것이라면 순위에 상관없이 이것이 우선하게 되겠죠.
따라서 위 권리관계 내용 중에서 강릉 세무서의 압류와 주택도시보증공사 가압류가 발생한 사실은, 임차인의 대항력 발생일(2022년 10월 1일) 이후였으므로 후순위 채권으로 파악됩니다. 따라서 해당 채권들은 임차인에게 큰 문제가 되지는 않는 것으로 분석할 수 있는 것입니다.
다만 압류가 아직 되지 않았을 뿐 고지서는 발송되어 있을 수 있는데, 이런 경우라면 나중에 압류가 되면 순서에 상관없이 우선하게 되겠죠.
등기부등본에 압류 표기가 되어 있지 않더라도 당해세에 관한 한 안심할 수 없는 이유가 여기에 있습니다.
이런 일을 실제로 해보지 않은 법률사무소들은 이런 사실을 아예 알지를 못하기 때문에 처리가 미숙할 수밖에 없는 것입니다.
재산세라면 연간 몇십만 원 수준이겠지만, 종부세의 경우는 연간 몇백만 원이 되기 때문에 무시할 수 없는 금액일 수가 있어서 염두에 둘 필요가 있습니다.
많이들 질문하시는 사항들을 정리해보면 다음과 같습니다.
1. 전세 만기 전에도 소송이 가능한가요?가능합니다. 특히, 전세사기와 같은 경우 상대방이 안 줄 것이 명확하기 때문에 만기 전 소송도 문제 없습니다. 보통 만기 전 3개월 이전의 시기를 최적의 시기로 봅니다.
2. 소송 및 경매 기간은 얼마나 걸리나요?소송은 약 4~6개월 가량, 경매에는 약 6개월 가량이 소요됩니다.
신속히 절차를 시작해야 연말마다 발생하는 세금 부담을 조금이라도 더 줄일 수 있는 것입니다.
3. 전세자금 대출은 어떻게 처리해야 하나요?대출 만기 시 은행에 소송 진행 사실을 알리면 은행에서 요청하는 서류를 제출함으로써 대출 연장이 가능합니다.
4. 경매에서 보증금을 회수하려면?경매가 성공적으로 진행되면 배당요구를 통해 보증금을 회수하면 됩니다.
그렇지 못하여 계속 유찰 시에는 임차인이 주택을 인수해야 할 수 있습니다.
경매 절차의 진행
경매가 진행되면 압류와 가압류는 종국적으로 모두 말소됩니다.
소송 기간은 약 4~6개월이 소요되며, 소송 종료 후 2주간의 항소 기간이 지나면 확정되어 경매를 진행할 수 있습니다.
경매개시가 되면 법원에서 지정한 감정평가사가 해당 주택의 가치를 평가한 평가금액이 1회 경매입찰 금액이 되어 이 감정평가 금액을 기준으로 경매를 시작하며, 유찰될 때마다 20%씩 가격을 낮추어 진행하게 되고, 경매개시 기간은 보통 1개월 단위로 열리게 됩니다.
만약 2억 원으로 평가가 되었다면 1차에 2억 원. 유찰되면 약 한 달 후 2차에 1억6천만 원 하는 식으로 경매가 진행되는 것입니다.
경매에서 인수하려면 최저 매각가격의 10%에 해당하는 보증금을 준비해야 하는데,
이렇게 유찰되면서 하락한 금액의 10%를 본인 입찰 시 보증금으로 납부하고 응찰하게 됩니다.
이렇게 하여 경매에서 최종매수인으로 낙찰되면 나머지 90%를 내야겠죠?
이 자금을 어떻게 마련할지 걱정하시는 경우가 많은데, 이 경우 본인이 배당받아야 할 전세보증금액과 상계처리가 가능하니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
이때에는 경매가 끝나고 나서 법원에 상계신청서를 내게 됩니다.
이렇게 임차인이 인수를 하게 되는 경우에는 임차인이 집주인이 되는 것이기 때문에 그 집을 팔아 매각대금을 받든지 또는 전세 세입자를 구해 전세보증금을 받는 등으로 회수할 수 있게 되는 것입니다.
전세보증금 반환소송 의뢰에 필요한 서류 및 절차 안내
소송에 필요한 중요 서류
1. 전세계약서
2. 계약해지 또는 갱신거절 증빙자료 (문자, 카톡, 녹취 등)
3. 임차인의 주민등록 초본
4. 보증금 지급 증빙자료(계좌이체 내역 등)
위 필요서류들을 이메일로 주고 받습니다.
방문으로도 비대면으로도 모두 다 가능합니다.
소송 진행 상황 확인은 어떻게 하나요?
소장이 접수되면 사건번호와 관할법원을 확인할 수 있으며, 대법원의 나의 사건 검색 시스템을 통해 진행상황을 실시간으로 확인할 수 있습니다.
경매 진행 시 대법원의 경매사건 검색 시스템에서 진행상황과 일정을 확인할 수 있습니다.
변호사 비용은?
- 소송 비용 : 보증금 액수와 난이도에 따라 달라지지만 440만 원을 기본으로 합니다. (성공보수는 특별한 예외적인 경우 외에는 없앴습니다.)
인지대와 송달료가 일정액 발생하는데 법원에 납부하시는 재판비용입니다.
- 경매 비용 : 경매신청시 예납금으로 법원에 내는 비용이 있습니다. (제3자 낙찰시에는 전액 환급받을 수 있는 비용입니다.)
저희 법무법인은 소송부터 경매까지 전 과정을 지원하며, 세입자의 피해를 최소화하기 위해 최선을 다하고 있습니다.
문의 및 상담은 언제든지 환영합니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.