전세금 반환소송 이후 실제로 보증금을 받아내는 방법
핵심 키워드: 전세금 반환소송, 강제집행, 가압류
소송에서 이겼는데, 왜 아직도 보증금을 못 받는 걸까요?
안녕하세요.부동산 소송 전문 법무법인 김앤파트너스입니다.
전세 만기일이 지났지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에 처하셨다면, 이 글을 끝까지 읽어보시기를 권해드립니다.
집값이 하락하는 작금의 시장 상황에서는 기존에 거주하고 있는 전세보증금보다 낮은 가격으로 새로운 세입자를 구해야 하는 것이 현실적인 방안이지만,
일부 임대인들이 차액을 마련해야 하는 부담을 전가하기 위해 고의로 보증금 반환을 미루거나 기존 임차인에게 세입자 들어올 때까지 기다리라고 하며 내보내지 않으려고 하는 사례가 대단히 많아지고 있는 것이 사실입니다.
어찌 보면 이유는 간단합니다.
미루고 연기할 수만 있다면, 임대인으로서는 손해 볼 일이 없기 때문입니다.
자신에게 뭔가 커다란 불이익이 있다면 절대로 그렇게 안이한 태도로 무책임하게 나올 수는 없겠죠.
그렇게 뭔가 커다란 불이익을 임대인에게 실질적으로 주는 일이 바로 소송제기인 것입니다.
가만히 앉아 있어서는 해결될 일은 없습니다.
행동으로 옮겨야 하는 것이죠.
승소만으로는 부족합니다: 집행절차가 핵심입니다
이미 전세금 반환소송에서 승소까지 했음에도 실제 보증금 회수가 어려운 상황에 처하는 경우가 의외로 많다는 사실을 알고 계신가요?
전세금 반환소송에서 승소했다고 보증금을 바로 받을 수 있는 것은 아닙니다.
판결문은 강제집행의 근거가 될 뿐,
집주인인 임대인의 자산을 실제로 환수하려면 추가로 진행해야 하는 절차가 필요합니다.
바로 가압류, 압류, 경매와 같은 강제집행 절차를 의미합니다.
절차
설명
효과
가압류
판결 전 임시 조치
심리적 압박 제공
압류
통장, 부동산 등 특정 자산에 집행권 확보
금전 회수 기반 마련
경매
부동산 매각을 통한 회수 절차
보증금 회수의 최종 수단
전세금 반환소송 후 먼저 할 일: 임대인 재산조사
판결문이 나오면,
거주하고 있는 주택만으로도 충분히 보증금을 환수할 수 있는 경우가 아닌 한,
가장 먼저 임대인의 신용상태 및 재산 보유현황을 조사해 봅니다.
예를 들어, 주거래 은행들이 확인되고 신용도가 양호한 경우에는 각 거래은행의 해당 계좌들을 즉시 압류하는 방식으로 접근해 볼 수 있겠습니다.
실제로 저희한테 의뢰하시는 사건들만 보더라도,
소송을 의뢰했던 법률사무소의 변호사가 소송까지만 하고는 승소했으니 자신들의 일은 다 했다며 그 후의 절차인 집행을 도와주지 않아 저희 법무법인을 찾아오시는 경우가 아주 많습니다.
실태를 잘 모르시겠지만, 사실 집행 부문을 잘 알지 못하는 법률사무소들이 흔합니다.
돈이 되는 소송만 하면 쉽고, 신경 쓸 일이 별로 없는데다가 강제집행을 제대로 하려면 엄청나게 방대한 공부가 필요하기 때문에 실제로 잘들 모릅니다.
이런 경우에는 별도로 집행비용이 추가로 들 수밖에 없는바,
임대인의 신용도와 주거래은행을 확인하고 통장을 즉시 압류하는 것으로 곧바로 보증금을 반환받을 수 있었던 경우가 적지 않습니다.
임대인의 신용도가 양호한 경우에는 통장 압류 방법이 효과가 대단히 좋은 편에 속합니다.
집주인이 다른 재산이 없다면? 그 다음 단계는 ‘경매’
전세금 반환소송에서 승소한 후,
임대인의 재산조사 결과 다른 마땅한 재산이 없는 것으로 드러난 경우에는, 살고 있는 전세집 자체를 경매에 부치는 것이 최후의 수단이 됩니다.
특히, 대항력과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이라면, 그 주택을 통하여 전세금을 회수할 수 있는 실질적 권리가 인정됩니다.
다만 이런 절차는 전문가의 판단과 경험이 요구되는 영역이기 때문에, 반드시 전문 변호사의 조력을 받는 것이 바람직하다고 봅니다.
자주 묻는 질문: 내용증명으로 압박하면 충분하지 않나요?
내용증명은 흔히 생각하시듯이 어떤 법적 의무를 발생시키거나 하는 문서가 아닙니다.
요즘 임대인들은 내용증명 정도로는 거의 움직이지 않습니다.
직접 개인 명의로 보낸 거라면 콧방귀도 뀌지 않을 것입니다.
전세금 반환소송 이후 압류 내지 경매 등의 강제집행 절차가 실제로 나의 보증금을 회수할 수 있는 유일한 현실적 수단입니다.
보증금 지연에 따른 이자 및 추가 손해배상 청구는 가능할까요?
가능합니다.
특히 소송을 제기한 상태에서 임차권등기 후 이사를 나간 경우, 그 익일부터 연 12%의 지연손해금청구가 가능합니다.
또한, 전세금을 돌려받지 못한 결과 고금리 대출을 이용하거나 특별한 재정적 손실을 입었다면, 별도의 손해배상 청구소송도 검토할 수는 있습니다만
이러한 손해들은 특별손해라고 하여 입증이 까다롭고 시간도 오래 걸리는 편이어서
보통 위의 12% 지연손해금으로 대체하는 것이 효율적이라고 판단되는 경우가 많습니다.
실무 조언: 소송만 맡기는 계약은 위험합니다
많은 분들이 ‘소송에서 이기면 다 해결된다’고 오해하십니다.
하지만 그렇지 않다는 것, 진짜 중요한 건 그 이후입니다.
승소 후 강제집행까지 맡아서 해줄 수 있는 변호사인지
신용조사와 압류, 경매 대행까지 그 사무소에서 모두 가능한지
실질적 회수 전략까지 제시하는지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
법무법인 김앤파트너스의 실질적 대응전략
전세금 반환소송 + 신용도를 포함한 재산조사 진행
주거래은행, 부동산, 전세보증금 등 압류 및 경매 절차 대행
사건 종료 6개월 이후 신용불량 등록 요청까지도 완전 대응
수많은 성공사례 풍부히 보유, 경매까지 이어지는 다양하고 오랜 실무 경험 축적
ㅡ 홈페이지에서 직접 확인하실 수 있습니다!
집행까지 책임지는 전문가와 함께하세요
전세금을 돌려받지 못해 막막한 상황이시라면,
단순히 소송뿐만이 아닌 실제 회수를 위한 전략까지 전과정을 다 제대로 설계할 수 있는 전문가의 도움이 필요합니다.
법무법인 김앤파트너스는 소송에서 이기는 것뿐 아니라, 받아내는 단계까지 진행하는 실무 중심의 조력을 약속 드립니다.
상담이 필요하신 경우에는, 부담 없이 아래로 문자 남겨주시면 가능한 한 신속히 답변드리겠습니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
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