전세금 돌려받기 전세금반환소송 필요한 상황은
이미지 30 키워드 7핵심 키워드: 전세보증금 반환소송, 세입자 보호
전세보증금 반환소송, 새로운 세입자를 못 구한다면?
최근 부동산 거래가 위축되면서 많은 임대인들이 전세보증금 반환에 어려움을 겪고 있습니다.
임대차 계약이 만료되면 새로운 세입자를 구해 그 보증금을 받아서 기존 세입자의 보증금을 반환하는 구조가 일반적이지만, 여러 사정으로 신규 임차인을 구하기 어려운 상황이 발생하고 있는 것입니다.
전형적인 예로 전셋집에 압류나 가압류 등이 들어와 있어서, 새로운 세입자가 들어오지 않는 경우가 급격히 많아졌습니다.
또, 126%의 원칙이라고 하여 보증보험을 가입할 수 없는 범위의 전세보증금을 임대인이 계속해서 고집하는 바람에 새로운 세입자를 구할 수 없는 경우도 여전히 많습니다.
1. 전세사기를 의심해 볼 수 있는 경우
내가 전세집에 계약을 하고 입주를 하는데, 아래와 같은 경우라면 전세사기 피해를 의심해봐야 할 것입니다.
상담을 하다 보면 중요한 내용인데 잘 모르시고 넘어가는 수가 많아서 안타깝습니다.
이번 기회에 꼭 잘 알아두세요.
- 전세가와 매매가 사이에 차이가 없는 경우 : 이 사실만으로도 들어가서는 안 될 집입니다.
막상 계약하고 나서 입주 후에 집주인과 연락이 되지 않는 상황이 된다면 아마 몇 개월 후 내가 살고 있는 전셋집에 압류, 가압류가 밀려 들어오게 될 가능성이 많습니다.
계약 또는 입주 후 근시일 내 집주인 변경 : 전세계약 당시 매매하기로 정해져 있던 경우가 많은데, 정상적인 거래가 되지 못하고 무자력인 사람 또는 법인에 명의를 이전하고 전세계약을 한 당사자인 임대인은 손 털고 사라지는 경우일 수가 있어서 두 눈 부릅뜨고 잘 살펴봐야 하는 대목입니다.
입주 후 주택도시보증공사(HUG 등)의 가압류 설정 : 이 사실만으로는 집주인이 다주택자 내지 임대사업자라는 것을 알 수 있으나, 요즘의 세태에서는 단기간에 수백 채의 주택을 갭투자 방식으로 소유하며 애초부터 보증금을 받고는 나중에 지급할 의사가 없는 것으로 밝혀지는 경우도 많으므로 주의를 요합니다.
이와 같은 경우, 법적 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다.
이번 글에서는 이런 상황에서 보증금 반환을 위한 법적 절차와 대처 방안을 살펴보겠습니다.
2. 본인이 대항력 있는 세입자인지 확인
등기부등본을 통해 압류, 가압류나 근저당권 등이, 본인이 전입신고와 확정일자를 받은 날짜와 비교하여 그보다 앞서는 권리가 있는지 확인해 보아야 합니다.
전입신고일을 기준으로 하여 그 일자를 포함하여 앞선 권리가 없는 경우에는 대항력이 있는 세입자로 인정받을 수 있습니다.
그리고, 확정일자는 우선변제권의 문제로서 가급적 일찍 받아두는 것이 좋습니다.
3. 보증금을 돌려받지 못할 경우에는 소송으로
- 만기가 6개월 이상 남아 있는 경우라면, 먼저 계약을 해지해야 소송이 가능합니다.
계약 해지 방법
1. 집주인과 합의로 해지
2. 하자 보수 불이행 등을 이유로 계약 해지
- 한편, 만기가 대략 6개월 안쪽에 도래한다면 위의 해지사유를 생각할 것 없이 아래에서와 같이 소송을 바로 준비하여 진행함으로써 승소 판결을 받아낼 생각을 하는 것이 바람직합니다.
4. 계약 갱신거절 의사의 통지
전세를 포함한 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.
이 법에 의하면
임대인의 경우 만기 2개월에서 6개월 사이의 기간 내에,
임차인의 경우에는 만기 2개월 전까지
갱신거절 의사를 표시하지 않으면 계약이 자동으로 연장되는 것으로 봅니다.
기존 계약의 내용과 동일하게 말이죠.
참고 : 혹시라도 필요에 의하여 한두 달 정도만 연장하는 것이 필요한 경우라면, 정확히 어느 시기까지로 기간을 연장하고 그 기간의 만료일에 보증금을 지급하기로 한다는 내용을 계약서에 추가로 명확히 기재할 것이 필요하겠습니다.
(증거의 문제이므로 문자메시지 등의 방법으로 위의 내용을 합의하는 것도 가능하긴 하겠습니다.)
갱신거절 의사표시 방법 –증거를 남기자!
문자나 카톡 메시지 : 일반적으로 많이 이용되는 방법이지만, 내용상 다툼이 예상된다면 깔끔하게 내용증명우편으로 통지하는 것도 바람직합니다. 다만, 만기가 가까워 급박한 경우라면 한가하게 시간이 오래 걸리는 내용증명우편의 방법을 쓰기는 곤란하겠죠.
기간: 계약 만료 2개월 전까지는 반드시 통지하여 그 도달까지 확인이 되어야 합니다.
5. 이사를 가야 한다면 - 임차권등기 설정
임차권등기 글 관련항목으로 링크!
보증금을 못 받았음에도 사정상 이사를 가야만 하는 상황이라면 필수적으로 임차권등기를 신청해서 등재된 뒤에야 비로소 전입을 빼고 이사를 하는 것이 필요합니다.
이를 통해 임차인의 대항력과 다른 채권자에 대한 우선변제권 등의 권리를 이사 후에도 그대로 유지하며 보호를 받을 수 있게 됩니다.
한편 보증금을 못 받으면 이사를 가지 못할 상황이라면, 임차권등기는 필수적인 것은 아니고, 은행 대출이자 연장 등을 위한 부수적인 목적으로 경료하는 경우가 있습니다.
6. 임대인에게 소송비용과 지연이자 청구
승소 시 변호사 비용을 포함한 소송비용을 법정한도액 내에서 임대인에게 청구할 수 있습니다.
지연이자 : 소송을 제기하고 또 이사를 나간 경우에는 보증금 반환이 지연된 기간 동안 연 12%의 지연이자 역시 청구할 수 있습니다. 상당히 큰 액수입니다.
임대인에게 재산만 있다면 위 비용들과 지연손해금을 문제없이 받아낼 수 있게 되므로 임차인은 걱정하지 않아도 됩니다.
문제는 임대인이 깡통(?) 내지 빈털터리일 경우입니다.
바로 이런 이유로 소송은 가능한 한 일찍 제기하여 최대한 빨리 처리하는 것이 좋다고 하는 것입니다.
임대인의 재산은 시간이 지날 수록 점점 더 쪼그라들게 마련이거든요.
수많은 채권자들이 나처럼 계속 기다리고만 있지는 않을 것이기 때문입니다.
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상담을 원하시면 문자나 메일, 전화로 상담을 요청하시면 됩니다.
계약서와 등기부등본 정도만 있으면 전문가의 정확한 상담을 받아보실 수 있습니다.
추후 예약 후 방문 상담이 가능하며, 소송부터 경매에 이르기까지 체계적인 지원을 받을 수 있습니다.
전세보증금 반환소송은 소송만으로 해결되는 것이 아닙니다.
실제로 내 보증금을 받아내는 집행절차가 반드시 동반되어야 하는 것입니다.
이 과정에서 복잡한 법적 절차를 포함하지만, 소송에서 집행까지의 모든 과정에 풍부한 경험을 지닌 정통한 전문가의 도움을 받는다면 훨씬 더 효율적으로 문제를 신속히 해결할 수 있게 됩니다.
저희 법무법인은 소송부터 집행에 이르기까지 모든 과정을 다 맡아서 처리해드리고 있습니다.
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