전세보증금 반환소송 이후 경매진행 시 임차인의 대응전략

전세보증금 반환소송 이후 경매진행 시 임차인의 대응전략

핵심 키워드: 전세보증금반환소송, 강제경매, 선순위임차인

1. 전세보증금반환소송 이후에도 끝나지 않은 문제

전세보증금반환소송에서 승소했다고 하더라도, 집주인이 소송결과에 순순히 승복하여 임의로 돈을 돌려주지 않는다면 임차인은 승소는 했지만 여전히 불안정한 상황에 놓이게 됩니다.

여기서 특히 전세집이 경매절차로 넘어가는 경우, 선순위 임차인이 존재하는 해당주택의 경매는 어떤 절차를 밟아야 하고, 어떤 점을 유의해야 하는지 명확히 알고 있을 필요가 있습니다.

전세보증금 반환을 위한 마지막 수단으로 강제경매를 직접 신청해야 하는 경우도 많으며, 이 과정은 보통의 부동산 경매와는 조금 다른 법적 구조를 갖고 있습니다.

일반적으로 등기부등본에는 세입자인 임차인의 권리관계가 나타나지 않는 것이 정상적인 대부분의 경우이기 때문에, 보통의 강제경매와는 다른 측면들이 있는 것입니다.

법률사무소, 법무법인이라고 하면 법 관련으로는 다 잘 알 것 같죠?

그렇지 않다는 걸 관련 내부자들은 너무나 피부로 느끼고 있을 겁니다.

실제로 대표적으로 경매 분야만 하더라도 제대로 알고 있는 곳이 대단히 드뭅니다.

그런 의미에서 이번엔 전세금반환소송이 종결되고 나서 강제집행에 들어가 전세집을 강제경매로 넘기는 경우에 임차인이 어떻게 대처해야 할지에 대해서 자세히 알아볼까 합니다.

임차인이 직접 경매로 넘기는 경우뿐 아니라 다른 채권자가 전세집을 경매(임의경매와 강제경매 모두 포함)로 넘긴 경우에 임차인이 어떻게 대처해야 하는지에 대해서도 마찬가지로 알아보겠습니다.

경매를 잘 아는 법률사무소나 법무법인이 드문 형편이라 사실 제대로 답을 얻기가 쉽지 않은 분야죠.

2. 후순위 채권자의 경매신청 가능성이 낮을 수밖에 없는 이유

후순위 근저당권자나 압류 내지 가압류 채권자가 있다고 해서 반드시 그들이 경매를 신청하게 되는 것은 아닙니다.

해당 주택에 선순위 임차인이 어엿이 존재하고 있는 상황에서 경매가 진행될 경우, 후순위 채권자로서는 배당을 거의 받지 못할 수 있기 때문에, 많은 경우 실제 경매를 기피하는 경향이 농후합니다.

결국 임차인으로서는 이들이 경매를 진행해 줄 때까지 아무리 기다려봐야 진행이 되지 않기가 쉽기 때문에, 언제까지고 불안정한 상태 그대로 있을 수는 없으므로 어떻게든 문제를 해결하여 마무리를 짓기 위해서는 직접 경매절차를 개시하는 주체가 될 수 밖에 없는 경우가 많다는 것이죠.

구분

후순위 채권자

임차인(선순위)

경매신청 여부

실익 적어 소극적

실익 존재하고, 직접 진행해야

배당 가능성

낮음

우선순위 보장됨

대응 방식

집값 상승시까지 하염없이 기다림

적극적 회수절차 진행

3. 임차인이 직접 강제경매를 신청하는 절차

전세보증금반환소송에서 승소하는 데까지 대략 빠르면 4개월에서 늦으면 6개월 정도의 기간이 소요됩니다.

승소판결을 받은 이후, 본격적으로 법원에 강제경매를 신청하게 되면 경매예납금이라고 하는 일종의 경매진행비용으로 일정 비용을 선납해야 합니다.

이 금액은 매각이 완료되고 남는 비용은 환급하게 되는데, 제3자 낙찰 시에는 전액을 환급받게 됩니다.

그 진행절차를 요약해 보면 다음과 같습니다.

1. 경매신청서 제출 및 경매예납금 납부

2. 경매개시결정 부기등기 등재 완료 (약 1개월 가량 걸림)

3. 배당요구 종기일까지 권리신고 및 배당요구 신청 (약 3개월 가량 부여)

4. 감정평가 및 매각기일 지정

5. 입찰 및 낙찰 진행

4. 권리신고와 배당요구는 필수

법원은 경매개시 이후 채권자들에게 배당요구를 하도록 공지합니다.

이 과정에서 임차인 역시 보증금 회수를 위해 권리신고와 배당요구를 반드시 해야 합니다.

용어

설명

권리신고

전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인임을 공식적으로 밝히는 절차

배당요구

경매 매각대금에서 우선순위에 따라 보증금을 돌려받기 위한 신청

이 과정에서 국세 · 지방세 등 당해세가 임차인보다 앞서는 경우가 있기 때문에, 배당요구 종기일까지 법원에 제출된 교부청구서를 실제로 열람하여 확인하는 것이 중요합니다.

배당요구 종기일까지 신고된 채권이 없다면 배당되지 않습니다.

세금이라고 하여 예외가 아닙니다.

그 용어만 교부청구라고 하여 일반 배당요구와 다르게 부를 뿐입니다.

5. 임차인의 직접 낙찰, 상계처리하여 자금부담 없이 내 집으로 만들기

다른 수단으로는 전세보증금을 돌려받기 어려운 상황이라면, 임차인이 경매에 직접 참여해 전세집을 낙찰받는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

이때 낙찰금과 자신의 보증금을 상계할 수 있어 추가로 자금의 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다.

저희 의뢰인 사건의 경우 예시:

• 전세보증금: 1억 원

• 감정가 2차 최저매각대금: 8천만 원

• 입찰보증금(10%): 약 800만 원

• 입찰가: 1억 원→ 이 경우 입찰보증금을 낸 뒤, 잔금에 해당하는 9.200만 원을 납부하지 않고, 보증금과 상계신청을 통해 낙찰 완료 가능

• 기납부한 입찰보증금은 배당절차를 거쳐 임차인에게 결국 배당됨

이로써 모든 후순위 권리는 말소되며, 해당 주택은 압류, 가압류, 내지 후순위 근저당권 등이 모두 말소된, 깨끗하게 리셋된 상태로 임차인이 인수할 수 있게 되는 것입니다.

결국 추가 자금의 부담없이 전세집을 임차인 자신의 소유로 만드는 것이죠.

이후에는 부동산 시세 상승 시 매도하거나 새로이 임차인을 들여 전세보증금을 회수하는 전략이 가능해집니다.

6. 전문가의 도움을 받는 것이 안정적인 방법

특히 경매절차를 포함한 강제집행절차는 워낙 복잡하고 단계가 많기 때문에, 법적 지식 없이 임차인이 혼자 진행할 수는 없습니다.

저희 법무법인은 종합법무법인으로서 전세보증금반환소송부터 강제경매 절차에 이르기까지 일괄적으로 모두 진행이 가능하며, 경매 과정에서 권리신고, 상계신청, 배당요구 등 세부 절차까지 정확하게 놓치지 않게 해 드립니다.

7. 소극적 대응보다 적극적인 권리행사가 최선입니다

전세보증금 반환을 받지 못하고 계속 기다리기만 한다면, 하염없이 집값이 떨어지는 것을 바라만 보고 있어야 하거나, 아무리 기다려보아도 경매절차조차 진행되지 않을 수 있습니다.

특히 후순위 채권자가 못 받을 것을 알면서도 굳이 일부러 경매를 신청하지 않는 바에야, 임차인이 스스로 움직여야만 보증금을 회수할 수 있는 것입니다.

최대한 빠르게 전세보증금반환소송을 제기하고, 승소 후에는 강제집행절차와 경매까지 전략적으로 준비하여 임차인의 권리를 안전하게 회수하고 확보할 필요가 있습니다.

궁금하신 사항이 있다면, 전세보증금 및 강제집행에 특화된 저희 법무법인 김앤파트너스와 상담해 보시기 바랍니다.