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이미지 16 키워드 7전세보증금 반환소송, 제대로 하지 않으면 또 당합니다!
핵심 키워드: 전세보증금 반환소송, 전세사기, 강제집행
전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 어려움이 점점 더 커지고 있습니다.
특히 최근 들어서는 이른바 전세사기를 당하거나,
그렇지 않더라도 집주인의 경제력 부족으로 인한 미지급으로 인해 피해를 입는 경우가 유난히 많아졌습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 전세보증금 반환소송을 진행해야 하지만, 소송 과정과 이후의 절차를 정확히 알고 수행하지 못하면 또다시 피해를 볼 수도 있습니다.
이번 글에서는 몇 가지 주요 유형에 따른 전세보증금 반환소송의 절차와 그 이후에 실제로 보증금을 회수하는 실질적인 방법에 대하여 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 전세보증금 반환소송이 필요한 경우
전세보증금 반환소송은 아래의 경우에 필요하게 됩니다.
1. 일반적인 전세보증금 반환 문제:
계약 만료 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우로서, 다음 세입자를 구하지 못하는 경우가 대부분입니다.
그 이유가 전세보증금이 시세보다 높아서인 경우에도 임대인은 시세에 맞게 내리질 않는 수가 많습니다.
조금도 자신이 손해보려고 하지 않거든요.
저희가 사건을 처리하면서 보면 등장인물들은 각기 다 다른데, 어떻게 그리 각 입장에 따라 공통적으로 다 똑같은 행동들을 하는지 모릅니다.
그리고 만약 전세집에 압류 또는 가압류가 걸려 있는 경우에는 세입자를 구할래야 구할 수가 없을 것입니다.
2. 전세사기 피해:
애초부터 보증금을 반환할 의사가 없었던 임대인으로 인하여 피해를 입는 경우입니다.
위의 각 유형에 따라, 해당되는 소송절차와 보증금을 안전하게 회수하는 방법을 설명드리도록 하겠습니다.
2. 전세보증금 반환소송 진행 시 필수 확인사항
전세보증금 반환소송을 진행할 때 반드시 고려해야 할 사항이 몇 가지 있습니다.
- 본인이 대항력 있는 세입자인지 확인
대항력을 가지려면 전입신고 + 확정일자 + 점유가 필요합니다.
대항력이 있는 경우: 집주인이 변경되더라도 보증금을 청구할 수 있습니다.
대항력이 없는 경우: 집이 경매로 넘어가면 배당금만 받고 나가야 하죠.
가압류가 필요한지 여부
임대인이 재산을 빼돌려 명의를 변경할 가능성이 다분하다면 가압류 신청이 필요한 경우가 있으나, 소송을 최대한 빨리 제기하는 것으로 대부분 커버 가능하다고 봅니다.
이미 해당 부동산에 압류 내지 가압류가 걸려 있다면 추가적으로 하는 가압류는 의미가 없습니다.
가압류를 하는 데에는 별도의 비용이 추가로 들어갑니다.
실무상으로 가압류가 꼭 필요한 경우는 그리 많지 않습니다만, 가압류를 꼭 해야만 한다고 겁주는 곳들이 많죠.
신중하게 잘 판단해야 할 필요가 있는 부분입니다.
국세 체납 여부 확인
해당 주택에 대한 국세인 재산세와 종부세(당해세)는 대항력 있는 전세보증금보다 우선할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
3. 일반적인 전세보증금 반환소송 절차
전세계약이 정상적으로 만료된 후에도 임대인이 “세입자를 구하지 못해서”라는 이유로 보증금을 반환하지 않고 있는 경우에 임차인으로서 대응할 수 있는 진행절차를 먼저 살펴보도록 하겠습니다.
상담을 하다 보면, 시세보다 전세금액이 높아 세입자를 구하지 못하는 경우라면 임대인이 전세금액을 시세에 맞추어 크게 낮추는 등의 노력을 해야 함에도, 정작 그렇게 하는 경우는 거의 보지 못하는 것이 현실입니다.
워낙 이런 사건들을 전문적으로 많이 처리하다 보니, 각 사건마다 등장인물(?)들은 다들 다른데, 모두 다 같은 사람들인 것처럼 너무나 공통적인 경우를 많이 봅니다.
조금도 자신은 손해를 보지 않으려고들 하니 씁쓸하죠.
세입자를 구하지 못하는 이유 중에는 이렇게 보증금액이 시세보다 높아서인 경우도 많지만, 그에 못지 않게 임대인의 재정문제로 인하여 전세집에 압류 내지 가압류가 걸려 있는 경우도 많습니다.
이런 경우라면 들어오겠다는 정신 나간(?) 세입자가 생기는 것이 오히려 비정상이라고 봐야겠죠.
- 소송을 위한 기본 요건
전세계약이 끝났다고 해서 자동으로 임대인에게 보증금 반환의무가 발생하는 것은 아닙니다.
오히려 가만히 있으면 자동으로 계약기간이 기존과 같은 내용으로 연장되게끔 되어 있죠.
이렇게 되는 것을 막기 위해서는,
계약 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 해야 합니다.
만약 이를 놓쳤다면 이른바 ‘묵시적 갱신’이 이루어집니다.
이때, 임대인의 경우에는 그 전의 계약내용대로 구속되고 마는 결과로 이어지지만, 세입자는 다릅니다.
언제든지 계약해지를 통보할 수 있으며 통보 3개월 후 그 효력이 발생합니다.
그러므로 만기 2개월 전까지 통지하지 못했다고 낙심해 포기하고 있을 것이 아니라, 하루라도 빨리 갱신거절의 통지를 해야겠죠.
또한, 보증금 반환과 주택 인도는 이른바 동시이행의 관계이므로, 보증금을 다 받기 전까지는 계속해서 거주할 수 있다는 사실도 확실하게 알고 있어야겠습니다.
- 지연손해금 청구 요건
보증금을 돌려받지 못하여 소송을 제기하면 대단히 고율의 지연손해금(연 12%)을 청구할 수 있습니다.
하지만 이는 반드시 이사를 나간 후에만 가능하며, 이를 위해서는 임차권등기 명령을 신청하여 등기부에 등재되는 것을 확인하고 나서 비로소 이사, 전출하여야 합니다.
- 소송비용(변호사비용 포함) 청구 가능 여부
전세 만기에 보증금을 돌려받지 못해 소송을 진행한 경우, 변호사비용을 포함한 소송비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.
다만, 집주인이 설마 했다가 진짜로 소송이 들어오니 지레 겁먹고 만기에 보증금을 반환하게 되면 계약내용대로 약속을 지킨 것이 되므로 소송비용을 청구할 수는 없게 됩니다.
하지만 이 역시 소송을 제기했기 때문에 받아낼 수 있었던 것이라 소송을 제기한 것은 충분히 의미가 있었던 것이며, 내 보증금뿐만 아니라 소송비용까지도 청구할 수 있다고 하는 것은 일종의 보너스 개념으로 생각하는 것이 바람직합니다.
요컨대 만기에 보증금을 받지 못하겠다는 판단이 드는 경우에는 만기 전 3개월 남짓에는 소송을 제기하는 것이 여러모로 가장 최적의 대응조치라고 할 수 있습니다.
- 강제집행을 통한 보증금 회수절차
소송에서 승소하더라도 집주인이 자발적으로 돈을 주지 않는 경우가 오히려 더 많습니다.
이때는 아래의 강제집행 절차를 즉시 진행해야겠죠.
(1) 임대인의 신용과 재산조사 가능
임대인의 신용도와 금융거래 은행들을 정확히 파악하고, 지체없이 해당 은행계좌를 압류합니다.
은행계좌 압류를 하면 기존 잔고에서 압류한 금액을 즉시 추심할 수 있을 뿐만 아니라 이후 당해 계좌에 앞으로 입금될 금액 역시 마찬가지로 동결됩니다.
실무상으로 이 통장압류가 효과가 아주 좋습니다.
자신의 거래 은행계좌들이 모두 압류가 되어 더 이상의 출금이 모두 금지된다고 생각해 보세요.
임대인의 신용도가 양호한 경우 이 단계에서 두 손 들고 항복해 오는 경우가 대단히 많습니다.
- 그 외 임대인 소유의 다른 부동산이 파악된 경우 잔존가치가 있을 때 경매에 넘겨 회수할 수 있을 것입니다.
(2) 채무불이행자(신용불량자) 등록
임대인이 신용도가 나쁘지 않은 정상적인 경우라면, 채무불이행자 명부에의 등재를 신청하는 것도 커다란 압박수단이 될 수 있습니다.
임대인이 보증금 반환을 지체함으로써 신용불량자로 등록되면, 향후 금융거래가 제한되므로 대단히 높은 강도의 심리적 압박을 받게 됩니다.
신용불량자가 되고 싶지 않다면, 어떻게든 보증금을 반환할 방도를 찾겠죠.
(3) 전세집에 대한 강제경매 신청
전세집의 매매시세가 낮아 보증금을 전부 다 회수하는 것이 곤란하다고 판단되는 경우에는, 위의 단계들을 거쳐서 최후의 수단으로 전세집의 강제경매를 신청하여 보증금을 회수하는 방법을 진행하게 됩니다.
반면 전세집의 매매시세가 충분히 여유가 있을 정도로 높은 경우라면 위 (1), (2)의 단계를 모두 생략하고 바로 전세집에 대한 강제경매를 진행하는 것으로도 충분할 것입니다.
4. 전세사기 피해 시 대처 방법
전세사기는 계약 당시부터 보증금 반환의사가 없었던 경우입니다.
임차인이 모르는 사이에 임대인이 변경된 경우에는, 보증금을 돌려받기 위해 기존 집주인과 현재 소유자 중 누구를 상대로 소송을 진행할지 결정해야 합니다.
전 임대인과 변경된 현 임대인 중 누가 재산을 확실히 가지고 있는지를 최대한 면밀히 따져볼 필요가 있습니다.
이를 위해 전 임대인의 주소지가 본인 소유 재산인지 등기부등본을 확인해 보는 방법을 생각해 볼 수 있겠죠.
현 임대인은 완전히 명의만 빌려준 허수아비 내지 껍데기에 불과하고, 전 임대인이 재산이 있다고 판단되는 경우라면, 소유자 변경사실을 알게 된 즉시 지체없이 승계거부를 하고 소송을 진행해야 할 것입니다.
반대로 전 임대인이 아무 재산도 없다고 판단되는 경우라면, 현 임대인을 상대로 보증금 반환소송을 해야 할 것입니다.
5. 전세보증금 반환소송 비용 및 기간
전세보증금 반환소송의 가장 중요한 점은,
소송만 진행하는 것이 아니라,
실제 보증금을 회수할 수 있는 절차까지를 모두 포함해야 한다는 것입니다.
소송비용: 보증금액에 따라 조금 다르지만 최저비용인 440만 원을 기본으로 합니다(소송 + 전세집 경매신청, 소송비용액확정신청 절차 포함).
소송 기간: 승소판결까지 4~6개월. 그리고 경매절차에 6개월 남짓, 합이 대략 1년을 보는 긴 과정입니다.
단순히 승소판결을 받는 것만으로는 실제로 보증금을 회수할 수 없는 경우가 대부분이기 때문에, 소송 이후의 절차까지 신중히 고려하여 법무법인 선임계약을 하는 것이 중요합니다.
결론: 신속한 대응이 피해를 줄이는 길
전세보증금 반환소송은 소송절차뿐만 아니라 이후 강제집행 절차까지 철저히 준비해야만 합니다.
특히 시간이 지날수록 피해가 점점 더 커지게 마련이므로, 만기 전이라고 하더라도 보증금을 반환받기 어렵다고 판단되는 경우에는 미리부터 일찍 소송을 준비하는 것이 안전합니다.
혹시 전세보증금 반환문제로 고민하고 계신다면, 지금 바로 믿을 수 있고 실력 있는 법률전문가의 도움을 받아 신속하고 적절하게 최선의 대응을 하시기 바랍니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.