전셋집 가압류 됐다면 강제집행 절차 서둘러 준비하세요
전셋집에 (가)압류가 들어왔어요!
- 전세보증금 반환을 위한 소송과 강제집행 절차 필수 가이드
전세집에 임대인 측의 문제로 전세보증금을 반환받지 못하는 상황은 많은 세입자들에게 큰 스트레스를 줍니다.
전셋집에 아무런 법적 문제가 없는 경우에도 요즘 이런저런 이유들로 세입자를 구하기 어려운 마당에,
특히, 전세집에 압류나 가압류가 들어와 있는 경우와 같이 법적 문제가 얽히면 새로운 임차인을 구하기 어려워집니다.
이 경우 세입자로서는 소송과 강제집행 절차를 서둘러 준비해야 합니다.
이번 글에서는 이러한 경우의 전세보증금 반환소송 절차와 주의사항을 안내해 드리겠습니다.
목차
1. 계약해지와 갱신거절 통지의 중요성
임대차 계약은 만기 2달 전까지 계약해지나 갱신거절 의사를 명확히 전달해야만 합니다.
이를 간과한 경우 기존과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것으로 보기 때문입니다.
증거 확보 방법:
문자나 카톡 : 상대방이 확인한 메시지를 캡처하여 보관.
내용증명 : 우편이 도달하여 수취 확인 시 통지의 법적 효력 발생.
구두 : 전화의 경우 녹취.
대면대화의 경우에는 증인 2명을 증인으로 두거나 부동산을 통해 확인하는 방법이 있으나 번거로워 실무상 잘 쓰이지는 않습니다.
2. 임대차 계약기간 중 소송 가능 여부
- 만기 도래가 6개월 이내인 경우 : 소송 진행이 가능한 시기로 봅니다.
소송 완료 시, 구체적으로는 변론종결시 이전까지만 만기가 도래하면 승소 판결로 보증금 반환이 결정됩니다.
- 만기 도래가 6개월 이상 남은 경우 : 별도의 계약해지 절차가 선행되어야 소송이 가능합니다.
법정 중도해지사유가 있어야 해지가 가능하며, 압류 또는 가압류가 들어온 사실만으로는 계약을 해지할 사유가 되지 못합니다.
반면 경매가 개시된 경우에는 계약을 해지할 방법이 있으니 기회를 놓치지 않도록 서둘러서 준비해야 할 것입니다.
이때, 계약 당시 계약서에 특약으로 계약의 중도해지사유를 명기해 놓았다면 이것이 아주 유용하게 활용됩니다.
그 외에 하자를 이유로 한 계약의 해지 방법이 있을 수 있고, 임대인과의 합의해제의 방법도 의외로 제법 이용되고 있습니다.
3. 이사를 앞둔 경우 주의해야 할 필수절차
보증금을 반환받지 못하면 이사를 하지 못하는 경우가 많겠지만,
사정상 신규 분양으로 인한 입주 기한, 학교 입학 또는 직장 이전, 결혼으로 인한 지역 이전 등의 이유로 반드시 이사를 나가야만 하는 경우도 있습니다.
이렇게 이사를 가야만 하는 상황에서도 반드시 임차권등기 설정이 등재된 것을 확인하고 나서 이사 절차를 마쳐야만 임차인으로서 확보하고 있던 대항력과 우선변제권을 이사 후까지도 계속해서 그대로 유지할 수 있습니다.
- 임차권등기 후 이사를 나가는 경우에는 연 12%의 높은 지연이자를 청구할 수 있는 필요조건 중 하나가 충족되는 것입니다.
나머지 하나의 요건은 소송을 제기해야 이렇게 높은 12%의 이율이 적용됩니다.
- 주의사항 : 전세집에 계속 거주 중에는 지연이자 청구가 불가합니다.
보증금 반환과 주택의 인도는 이른바 동시이행 관계로서, 지연이자를 청구하기 위해서는 주택을 인도해야 하기 때문입니다.
4. 권리분석의 중요성
- 대항력 유무의 판단 : 전입신고와 주택에의 입주가 완료된 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
전입신고일 당일까지 권리변동이 없어야 하므로 전입신고일 다음 날에 등기부등본을 열람해 볼 것이 필요합니다.
우선변제권 : 확정일자를 기준으로 우선변제권이 결정됩니다.
역시 확정일자를 받은 당일까지 압류, 가압류나 가처분, 가등기, 근저당이 설정되지 않아야만 우선순위를 확보할 수 있습니다.
확정일자 이후 설정된 권리
소멸됨
확정일자 이전 설정 권리
선순위
5. 전입신고일과 같거나 앞서는 근저당권이나 압류, 가압류가 있는 경우
이러한 경우에는 대항력이 없는 경우로서, 대항력이 없다면 선순위 근저당권이나 압류가 세입자의 권리보다 우선합니다.
6. 승소 이후 전셋집 경매 이전에 임대인을 대상으로 할 수 있는 강제집행 절차
채무자 재산명시명령 또는 채무자신용조사
채권 압류 – 통장 압류 또는 임대인 거주 주택의 보증금 압류 : 위의 신용조사 절차를 통하여 임대인의 주거래은행을 파악한 후 신용불량이 아닌 경우 사용 중인 통장을 다 압류합니다.
실무적으로 효과가 아주 좋은 집행방법이며, 통장에 잔고가 있는 경우 바로 추심도 가능합니다.
그 외에,
임대인이 본인 소유 주택에서 사는 경우 그 주택의 경매신청을,
임대인이 전세로 사는 경우에는 그 전세보증금을 압류할 수 있습니다.
- 채무불이행자명부에 등재 : 임대인을 신용불량자로 등록할 수 있습니다.
심리적으로 또 경제적으로 상당한 압박을 줄 수 있는 방법입니다.
7. 승소 이후의 경매절차에서 낙찰자가 없는 경우
낙찰자가 있다는 것은, 낙찰자가 1순위 임차인에 대한 보증금 채무를 떠안게 된다는 것을 의미합니다.
실무에서는 낙찰자가 낙찰대금 외에 나머지 보증금을 지급하지 않는 경우가 왕왕 있습니다. 이 경우에는 대항력을 행사할 수 있는 것과 별도로 소송을 제기하여 청구할 수 있습니다.
계속 유찰되는 경우 : 임차인이 직접 낙찰을 받아 새로운 임차인을 구하거나 매매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
임차인 낙찰 시 : 매각대금에서 배당받을 금액이 상계 처리되어 별도 자금 없이 낙찰이 가능합니다.
이때 해당 주택에 대한 재산세나 종합부동산세 등의 당해세는 나중에 들어온 것이라고 하더라도 우선순위로서,
시간이 늦어지면 늦어질 수록 해당 주택에 대한 세금들이 쌓이게 되고 결국 세입자의 피해는 눈덩이처럼 커지게 될 것이므로
가급적 최대한 일찍 법적 절차에 돌입하여 신속히 진행하는 것이 가장 최선을 다하는 길이 되는 것입니다.
8. 법률사무소, 법무법인 선택 시 주의사항
- 소송 이후 강제집행 절차까지 지원 가능한 변호사를 선임해야 합니다.
소송만으로는 내 돈을 받아낼 수가 없습니다.
누가 자동으로 받아주거나 하는 일은 없습니다.
소송 이후 집행절차까지 전문적으로 제대로 알고 잘 하는 곳을 선택해야만 나중에 땅을 치고 후회하게 되는 일이 없습니다.
소송만 하고 나서 나중에 집행절차를 의뢰할 곳을 찾아 헤매는 분들을 아주 많이 보게 됩니다만, 이렇게 하면 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 될 수 있습니다.
- 전세보증금 반환소송에서 성공보수 약정을 하는 법률사무소들이 많습니다만, 돌려받아 마땅한 돈을 돌려받는 것인데 여기에 성공보수 약정은 지나치다는 고려에서 저희 법무법인은 과감하게 성공보수 약정을 없애버렸습니다.
처음에 내는 비용이 아니라서 실감이 나지 않기 쉽지만, 실제로 성공보수 약정이 들어가면 몇천만 원 수준의 비용으로 불어나는 것은 시간문제입니다.
전문적으로 제대로 알고 잘 하는 법무법인이, 비용 면에서마저도 최저비용 수준이라는 역설적인 상황이 실제로 저희 법무법인에서 현재 일어나고 있는 일이며, 직접 경험하신, 그리고 경험하시고 계신 의뢰인 분들이 이미 워낙 많으십니다.
직접 확인해 보실 수 있는 부분입니다.
9. 변호사비용 -임대인에게 청구 가능
<비용 글 링크 삽입>
저희 법무법인은 소송뿐 아니라 그 이후의 집행절차까지도 모두 일괄하여 처리하고 있는 전문인력들이 있어서 믿고 맡기시면 됩니다.
살고 있는 전세집의 경매신청 절차와 소송비용액확정신청 절차 등도 포함하는 것으로 하여 이 부분에서 추후 추가로 비용이 들지 않도록 기본 수임료로 책정한 만큼 비용 면에서도 자부하고 있습니다.
전세보증금 반환소송은 법적 절차인 소송과 강제집행 절차를 반드시 병행해야 성공적으로 마무리할 수 있는 문제입니다.
자신이 처한 상황이 복잡한 상황일수록 최고의 전문가의 도움을 받아 체계적으로 진행하세요.
복잡하지 않은 상황이라고 해도 실제로 진행하다 보면 어떤 변수가 도사리고 있을지 모릅니다.
어떤 상황에도 대처가 가능한 믿을 수 있는 법무법인을 선택해야 할 필요가 있는 것입니다.
추가 문의사항이 있다면 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.