전세사기 5대 유형과 수법 분석 — 2026년 최신 판례 포함

전세사기, 수법은 계속 진화합니다

전세사기는 단순히 “집주인이 돈을 안 돌려주는 것”이 아닙니다. 처음부터 보증금을 돌려줄 의사 없이 계약하거나, 구조적으로 보증금 회수가 불가능하도록 설계하는 조직적 범죄입니다.

2024~2026년 적발된 전세사기 사건을 분석하면, 크게 5가지 유형으로 분류됩니다.

유형 1: 깡통전세형

수법

시세 대비 높은 근저당을 설정한 상태에서 전세 계약을 체결합니다. 근저당 + 보증금 합계가 시세를 초과하므로, 경매로 넘어가면 임차인이 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

특징

• 보증금이 시세보다 저렴해 보이지만 실제로는 함정
• 여러 채를 동시에 운영하며 돌려막기
• 전세가율(보증금/시세)이 80% 이상이면서 근저당도 있으면 위험

판별법

등기부등본 을구의 근저당 채권최고액을 확인합니다. 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%이므로, 역산하여 실제 대출금을 추정합니다.

위험 공식: 실제 대출금(채권최고액 ÷ 1.2) + 보증금 > 시세 × 0.8

유형 2: 이중계약형

수법

같은 물건에 여러 임차인과 동시에 전세 계약을 체결하거나, 기존 임차인의 보증금으로 새 임차인에게 반환하는 돌려막기 구조입니다.

특징

• 계약 시 기존 임차인이 거주 중이면서 “곧 나간다”고 설명
• 잔금일이 계속 연기
• 여러 중개사무소를 통해 동시에 매물 등록

판별법

• 현재 점유자(거주자)가 누구인지 직접 방문하여 확인
• 기존 임차인에게 직접 연락하여 퇴거 예정 확인
• 중개사에게 최근 계약 이력 문의

유형 3: 신탁·명의변경형

수법

부동산을 신탁회사에 신탁 등기한 후, 신탁회사의 동의 없이 전세 계약을 체결합니다. 또는 매매 직전에 매수인과 공모하여 전세 계약을 끼워 넣습니다.

특징

• 등기부등본 갑구에 “신탁” 기재
• 소유자가 처분권이 없는 상태에서 임대
• 신탁원부를 확인하지 않으면 발견하기 어려움

판별법

• 등기부등본 갑구에 “신탁”이라는 단어가 있으면 반드시 신탁원부 확인
• 신탁회사에 직접 연락하여 임대 동의 여부 확인
• 신탁 등기 후 체결된 임대차 계약은 신탁회사에 대항 불가 (대법원 판례)

유형 4: 법인·바지명의형

수법

실질적 소유자가 개인 명의 대신 1인 법인이나 무자력자(바지) 명의로 부동산을 취득한 후 전세를 끼고, 보증금을 빼돌립니다.

특징

• 법인 자본금이 매우 적음 (100만~500만 원)
• 법인 설립일이 최근
• 대표이사가 신용불량자이거나 고령자
• 법인 해산·파산 시 개인재산으로 추적 불가

판별법

• 법인등기부등본에서 설립일, 자본금, 대표이사 확인
• 법인이 소유한 다른 부동산 조회
• “왜 법인 명의인가?” 질문에 합리적 답변이 없으면 경계

유형 5: 전세대출 악용형

수법

임차인에게 높은 보증금의 전세 계약을 유도하고, 전세대출을 받게 한 뒤 보증금을 가로챕니다.

특징

• 중개사가 특정 대출 상품이나 은행을 강하게 추천
• “대출 나오니까 보증금 걱정 마세요”라는 말
• 실제 시세보다 높은 보증금 설정
• 계약 후 빠르게 근저당 추가 설정

판별법

• 시세 대비 보증금이 비정상적으로 높은지 확인
• 대출 상담을 중개사가 아닌 은행에서 직접 진행
• 잔금일 직전에 등기부등본 재확인

유형별 대응 전략 요약

의심된다면 즉시 확인하세요

전세사기는 의심이 들었을 때 바로 확인하면 피해를 막을 수 있지만, 계약 후에 발견하면 피해 회복이 매우 어렵습니다.

현재 계약 예정인 물건에 의심스러운 점이 있다면, 계약서 서명 전에 전문 변호사에게 검토를 요청하세요.