특약이 왜 중요한가
전세 계약서의 기본 조항만으로는 임차인을 충분히 보호하지 못합니다. 표준계약서에 포함되지 않는 구체적인 약속은 특약 란에 명시해야 법적 효력이 있습니다.
“구두로 약속했으니 괜찮겠지”라는 생각은 위험합니다. 분쟁이 발생하면 계약서에 기재된 내용만 증거로 인정됩니다.
필수 특약 10가지
1. 근저당·담보 제한 특약
문구: “임대인은 본 계약 기간 중 임차 목적물에 근저당권, 전세권, 가압류 등 임차인의 보증금 회수에 불리한 제한물권 및 처분을 설정하지 아니한다. 위반 시 임차인은 즉시 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.”
효과: 계약 후 몰래 근저당을 추가로 설정하는 것을 방지합니다.
2. 보증금 반환 기한 특약
문구: “임대차 종료 시 임대인은 계약 종료일로부터 1개월 이내에 보증금 전액을 임차인에게 반환한다. 지연 시 지연일수에 대하여 연 5%의 지연이자를 가산하여 지급한다.”
효과: 반환 기한과 지연이자를 명확히 하여 반환 지연을 억제합니다.
3. 등기부 권리 보장 특약
문구: “임대인은 잔금일까지 등기부등본상 갑구·을구의 권리 변동이 없음을 보증하며, 잔금일에 임차인이 등기부등본을 재확인한 결과 권리 변동이 있는 경우 임차인은 계약을 해제하고 기지급 금원의 즉시 반환을 청구할 수 있다.”
4. 전세보증보험 가입 협조 특약
문구: “임대인은 임차인의 전세보증보험(HUG/SGI) 가입에 필요한 서류 제공 및 절차에 적극 협조한다.”
효과: 보증보험 가입 시 임대인의 인감증명서 등이 필요한 경우가 있으므로, 협조 의무를 명시합니다.
5. 하자 보수 의무 특약
문구: “임대인은 입주 시 확인된 하자(첨부 목록 참조)를 잔금 지급 전까지 보수 완료한다. 미보수 시 임차인은 보수 비용을 보증금에서 공제할 수 있다.”
6. 원상복구 범위 특약
문구: “임차인의 원상복구 의무는 통상의 사용으로 인한 마모·손상을 제외하며, 벽지 변색, 바닥 자연 마모 등은 원상복구 대상에 포함하지 아니한다.”
효과: 퇴거 시 과도한 원상복구 비용 청구를 방지합니다.
7. 계약 해지 통지 기한 특약
문구: “묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지 통지를 한 경우, 통지 도달일로부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생하고, 임대인은 그로부터 1개월 이내에 보증금을 반환한다.”
8. 중개수수료 부담 특약
문구: “본 계약 체결에 따른 중개보수는 각 당사자가 법정 요율에 따라 각자 부담한다.”
9. 관리비 범위 특약
문구: “월 관리비에 포함되는 항목은 다음과 같다: (수도, 전기, 가스, 인터넷, 공용전기, 엘리베이터 유지비 등 구체적으로 기재). 이 외의 비용은 임차인에게 청구할 수 없다.”
10. 소유권 변동 시 보증금 승계 특약
문구: “임대차 기간 중 본 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우, 양수인은 본 계약상 임대인의 지위를 승계하고, 보증금 반환 의무를 부담한다. 임대인은 소유권 이전 전 임차인에게 서면 통지한다.”
특약 작성 시 주의사항
- 구체적으로 작성: “합리적인 기간 내”보다 “1개월 이내”가 분쟁 시 유리
- 위반 시 효과 명시: “위반 시 즉시 해지 가능” 등 제재 조항 포함
- 양 당사자 서명: 특약도 계약서의 일부이므로 반드시 양측 서명/날인
- 사진 첨부: 하자 관련 특약은 사진 목록을 첨부하여 분쟁 방지
특약이 무효가 되는 경우
임차인에게 불리한 특약은 주택임대차보호법에 의해 무효가 됩니다 (제10조). 예를 들어 “임차인은 보증금 반환청구권을 포기한다”는 특약은 법적으로 무효입니다.
반대로 임차인에게 유리한 특약은 유효하므로, 위 10가지 특약을 최대한 넣는 것이 좋습니다.
계약서 검토가 필요하다면
특약 문구의 법적 효력이 확실한지, 빠뜨린 항목은 없는지 확인하려면 전세 전문 변호사에게 계약서 검토를 의뢰하세요.
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