공동명의 임대인 전세보증금 반환청구, 계약해지 통보 시 유의사항

공동명의 임대인 전세보증금 반환청구, 계약해지 통보 시 유의사항

핵심 키워드: 공동명의 임대인, 전세보증금 반환, 계약해지 통보

공동명의 임대인 전세계약, 문제없이 진행하려면?

부동산 거래에서 임대인이 한 명이 아닌 경우, 즉 부부 내지 가족 구성원 또는 동업관계 등 복수의 공동명의로 되어 있는 경우는 생각보다 많습니다.

예를 들어 부모로부터 공동상속을 받은 경우, 3인 이상이 하나의 집을 공동소유하는 사례도 결코 드물지 않죠.

이러한 경우 전세계약서의 임대인 란에는 공동명의자 전원이 명시되어야 하며, 일부 명의자가 계약서 작성에 직접 참석하지 못하는 경우엔 인감증명서와 위임장을 첨부하는 방식으로 대리 계약체결이 가능합니다.

다만, 임차인이나 공인중개사가 해당 필요서류를 제대로 확인하지 않고 형식적으로 계약을 진행하면 이후 보증금 반환 시 문제가 발생할 수 있습니다.

전세보증금 반환, 누구에게 청구해야 하나?

공동명의 임대인과의 전세계약으로 인한 보증금 반환의무는 대법원의 판례에 따라 불가분채무, 즉 임대인 간의 공동책임으로 봅니다.

다시 말해서, 임차인이 공동임대인 중 누구에게든 자신의 보증금 전액을 청구할 수 있다는 의미입니다.

사례

청구 가능 여부

5인 공동명의, 각자 20% 지분

그 중 1명에게 전액 청구 가능

공동명의자 중 1인 사망

생존한 공동임대인들이 전액 반환의무 부담

보증금을 공동임대인들 중 한 명이 반환했다면, 그 반환한 임대인은 다른 공동명의자들에게 구상권을 행사할 수 있을 것입니다.

그러나 임차인은 공동임대인들 간 내부문제에 개입할 필요 없이, 자신의 보증금액 전액에 대한 반환을 청구할 수 있습니다.

위임 여부를 부정하는 공동임대인

상담을 하다 보면,

임대차계약 체결 당시 대리인(가족 등)이 공동임대인 중 한 명의 인감증명서와 위임장을 제출해 계약을 체결했지만,

후에 해당 명의자가 "그건 내 의사가 아니었다"고 주장하는 경우가 있습니다.

만약 그 주장대로 위임장이 실제 위조된 것이 사실로 확인된다면, 이는 사문서위조죄 및 사기죄에 해당할 수 있고, 형사고소 및 손해배상청구가 가능할 것입니다.

공인중개사 역시 이를 알고도 묵인한 것이라면, 중개사고로 민형사책임을 피하기 어려울 것이고요.

하지만 실무적으로는 이렇게 복잡하게 갈 것 없이,

인감증명서와 위임장이 구비되어 있었다면 민법상의 ‘표현대리’가 인정되어 그 명의자의 책임이 인정될 가능성이 높습니다.

민법의 표현대리 원칙 조항에 따라 대리권이 있다고 믿을만한 사정이 있으면 그 법률행위의 효력이 인정되기 때문입니다.

공동임대인 중 한 명이 보증금 반환을 거부하는 경우

역시 상담을 하다 보면,

전세계약 당시에 공동명의자 중 1인이 대표로 나와 모든 보증금을 수령했는데,

후에 다른 공동명의자가 "나는 돈을 받은 적이 없다"며 자신은 책임을 회피하는 경우가 종종 발생하곤 합니다.

하지만 중개업자가 제대로 계약을 처리했다면,

계약서에 공동명의자 모두의 이름이 기재되어 있을 것이고, 위임장 및 인감증명서 등 필요 절차가 제대로 이루어졌을 것이므로,

이 경우 이와 같은 주장은 법적 효력을 인정받기 어렵습니다.

만약 전세계약 체결 시 보증금 반환책임을 공동임대인들의 각자 지분별로 하기로 한 특약을 한 경우라면 해당 특약이 우선 적용될 수 있겠지만,

실제로 이렇게 하는 경우는 대단히 드물기도 하고,

이럴 경우에는 일부 지분에 문제가 생기면 임차인의 권리 실현에 지장이 생길 수 있으므로, 계약체결 시 사전에 반드시 법률자문을 받는 것이 좋습니다.

주의! 계약해지 통보는 반드시 공동임대인 전원에게 해야

공동임대인 중 1인에게 전액을 청구할 수 있는 보증금 반환청구와는 별개로,

임차인이 전세계약을 해지하고자 할 경우에는 반드시 공동명의자 전원에게 계약해지 의사표시를 해야 한다는 사실에 주의해야 합니다.

공동임대인 중 대표(?)격인 한 사람에게만 계약해지를 통지하는 경우에는 나머지 공동명의자에게 계약해지 통지의 효력이 미치지 않을 수 있으므로,

각 공동명의자 모두에게 별도로 내용증명 우편 등의 방식으로 확실하게 해지 통지를 해야 한다는 점이 실무상 중요한 포인트입니다.

공동명의 임대인과의 전세계약은 계약 당시 세심한 확인과 명확한 서류 확보가 무엇보다 중요합니다.

상담을 하면서 많이 보게 되는 케이스들이지만,

공동소유자들에 대한 전세보증금 반환을 둘러싼 분쟁은 다수의 공동소유자 간의 내부사정에 자칫 휘말리기 쉽고, 소송으로 비화되는 경우도 많습니다.

특약이 존재하거나 대리권 여부에 논란이 있다면, 계약 당시의 문서, 대화기록, 송금내역 등 모든 자료를 정리한 후 믿을 수 있는 법률전문가에게 자문을 구하시기 바랍니다.

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