빌라·오피스텔 전세사기 및 깡통전세, 소송부터 경매까지
핵심 키워드: 빌라 전세사기, 깡통전세, 경매, 소송
1. 전세사기의 주요 원인과 유형
주로 빌라와 오피스텔에서 전세사기가 빈번하게 발생하는 가장 큰 이유는 매매가와 전세가의 차이가 거의 없기 때문입니다.
즉, 이러한 구조로 되어 있는 주택이라면, 임대인 입장에서 볼 때
전세보증금으로 이미 받아놓은 금액이 매매가와 차이가 없으니,
여차하면 자신의 소유권을 포기한다고 해서 자신에게 별다른 손해가 나지 않는다는 거죠.
여기까지 이해할 수 있으시죠?
역으로 말하자면, 이렇게 전세가와 매매가가 동일하다시피 한 구조에서는 그 구조상 전세사기가 발생하기가 아주 쉽다고 볼 수가 있는 것입니다.
신축 오피스텔이나 빌라의 경우 분양이 원활하지 않은 경우가 많죠.
바로 이럴 때 임차인인 세입자를 끼고 바지명의인에게 부동산을 매매하는 방식이 자주 사용되는 것입니다.
소유 명의변경의 대가로 몇백만 원의 수수료를 준다고 하죠.
바지명의인은 바로 그 몇백만 원의 수수료를 받으려고 자기 명의로 이전하는 것이니, 정상적인 거래가 아닐뿐더러 수중에 제대로 된 재산을 가지고 있을 리 만무하겠죠.
이 경우 기존 임대인은 이 바지명의인에게 보증금 반환의무를 떠넘기고 자신은 자취를 감추는 것이고요.
❖ 전세사기의 전형적인 형태
전세계약 후 집주인 변경과 국세 체납에 관련된 법률관계
계약서 작성 후 전입신고와 확정일자를 받기 전에 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다.
부동산 중개업자로부터 "집주인이 변경될 수 있다"는 말을 들었을 수도 있으나, 실제론 사기인 것이죠.
계약 당시의 원래 집주인은 세금체납 문제가 없었지만, 전입신고와 확정일자 전에 바뀐 새로운 집주인이 세금 체납자인 경우라면 그 집주인의 체납세금이 내 보증금보다 우선하게 됩니다.
이 경우 그 체납세금액이 고액일 경우 감당할 수 없는 큰 문제로 비화되는 것입니다.
- 전입신고와 확정일자를 받은 이후로 소유자가 변경되었다면 임차인의 보증금이 우선하게 됩니다.
전세계약 후 입주 전에 압류 또는 가압류 발생
임차인이 입주하기 전에 근저당이 설정되거나, 전입신고 전에 압류 또는 가압류가 발생하는 사례도 종종 발생하는 경우입니다
다행히 아직 잔금을 치르기 전이라면 우선 계약금을 바로 돌려받지 못하더라도 결단코 잔금을 절대 지급하지 않는 것이 현명합니다.
2. 전세사기 발생 시 법적 대응방법
전세계약 후 전입신고 전에 임대인 변경된 경우
변경된 새로운 임대인과 별도 계약이 없었다면 기존 집주인을 상대로 소송이 가능합니다.
전입신고 후 임대인이 변경되었다면 변경된 사실을 알고 나서 지체없이 승계거부 소송을 제기하는 것이 가능합니다.
전세계약 후 입주 전에 전세집에 가압류 또는 압류가 발생한 경우
다행히 잔금 지급 전에 알았다면 잔금을 절대 지급하지 않아야겠습니다.
더 큰 손해를 줄이는 것이 중요하다고 보는 것입니다
전세만기가 6개월 이내인 경우라면?
만기 2개월 전까지 계약 갱신거절 통지를 해야 합니다.
만기에 보증금 반환이 실제로 거의 불가능한 경우이므로 곧바로 계약해지를 통보하고 소송을 진행하는 것이 좋습니다.
전세만기가 6개월 이상 남았다면?
임대사업자가 국세 체납사실을 고지하지 않았다면, 고지의무 위반을 이유로 계약해지를 진행할 수 있습니다.
이 경우에는 만기가 1년 이상 남아있는 상황이라고 해도 소송이 가능하겠죠.
3. 소송 진행 후 경매 절차
전세사기 피해자가 보증금을 돌려받으려면 소송 후 강제집행 절차를 진행해야 합니다.
소송절차
임대인을 상대로 임대차보증금 반환소송을 진행하여 승소판결을 받는 것입니다.
소송에서 승소한다고 해도 임대인이 돈을 들고 와서 순순히 주지 않을 가능성이 크죠.
따라서 소송 이후 강제집행 절차를 진행해야 합니다.
경매 절차
경매를 통해 낙찰이 이루어지면 후순위 권리는 자동으로 말소됩니다.
임차인이 직접 낙찰받을 경우에는 매각대금과 배당금으로 받을 보증금을 상계처리하는 것이 가능하므로 추가비용이 들지는 않게 할 수 있습니다.
총 4회 매각절차가 진행된다고 보면 되는데, 그 회차에 유찰될 경우 다음 회차에 20% 감액 후 재경매가 진행됩니다.
변호사비용 및 소송비용 예시
전세보증금 2억 기준 소송 및 경매진행까지 변호사비용:
사안에 따라 440만 ~ 550만 원
법원 인지대: 769,500 원
송달료 : 78,000 원
경매 예납금: 200만~300만 원 (제3자 낙찰 시 전액 반환)
소송 및 경매 소요기간
소송: 약 4~6개월 소요
경매 진행 후 매각기일까지 약 4~7개월 추가 소요
소송부터 경매 완료까지 1년 정도 예상하시라고 말씀드립니다.
4. 전세사기 피해자들을 위한 법률 조언
✔️ 반드시 소송과 경매를 한 곳에서 동시에 진행할 수 있는 법무법인을 선택할 것
✔️ 변호사 비용이 너무 싸거나 비싼 곳은 피할 것
✔️ 형사고소도 병행 가능하지만, 민사소송이 우선
5. 법률 상담 및 예약 안내
✅ 법무법인 위치: 서울 서초 교대역 1번출구
✅ 상담예약 필수 (무료상담 제공)
✅ 문자로 상담예약 가능, 방문상담은 예약 필수
전세사기 피해는 조기에 법적 대응을 시작해야 피해를 최소화할 수 있습니다.
변호사와 상담 후 빠르게 소송 및 경매절차를 진행하는 것이 중요합니다.
상담이 필요한 경우 연락주시면 됩니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.