전세금 반환소송 준비, 만기 전부터 시작해야 하는 이유
핵심 키워드: 전세금 반환, 가압류, 강제집행
1. 전세금 반환소송을 서둘러야 하는 이유
최근 부동산 시장에서 전세가와 매매가가 동반 하락하며 보증금 회수가 어려워지게 되는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
특히 고가 전세에 거주 중인 임차인들은 계약 만기시점에 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성을 우려하지 않을 수가 없죠.
실제로 이러한 상황을 대비해 소송을 준비하는 의뢰인들이 점점 늘어나고 있습니다.
전세금 반환소송에서 승소하는 것 자체보다, 그 이후에 실제로 돈을 회수하는 절차가 더 중요하다고 할 수 있습니다.
임대인이 거액의 현금을 보유하고 있지 않다면 승소 판결 자체만으로는 아무런 실익이 없기 때문입니다.
따라서 만기 전부터 미리 나중의 집행절차까지도 대비한 전략적 접근이 필요한 것입니다.
2. 만기 전 소송제기 가능 여부
전세계약은 통상 2년을 기본으로 하며, 만기로부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 자동으로 연장됩니다.
소송에서 법적인 효력은 제1심 변론종결일을 기준으로 판단되므로, 변론종결일까지만 계약 만기가 도래한다면 법적으로 아무 문제없이 소송이 가능합니다.
따라서,
만기 6개월 이내: 임대인의 반환능력이 의심된다면 바로 소송을 준비해도 무방합니다.
1년 이상 남은 경우: 임대인에게 귀책이 있는 하자를 근거로 계약해지 사유를 들어 대응할 수 있는 방법이 있습니다.
또한 반드시 내용증명(문자·카카오톡 메시지 포함) 등으로 계약해지 의사를 명확히 남겨야 합니다.
3. 소송비용과 변호사 보수
전세금 반환소송은 민사소송이므로 패소자가 변호사 비용을 부담하는 것이 원칙입니다.
승소 후 법원에 소송비용확정청구를 하여 법원이 인정해주게 됩니다.
다만 임대인에게 재산이 없다면 실제 비용회수가 어렵기 때문에 실익 여부를 미리 판단해야 합니다.
성공보수는 저희 법무법인의 경우 없는 것으로 정해 놓았습니다.
성공보수 약정이 있으면 우선은 모르더라도 나중에 배보다 배꼽이 훨씬 더 커지는 결과가 되므로 유의해야 할 필요가 있을 것입니다.
4. 지연손해금 및 특별손해
임대인이 보증금 반환을 지연하면 임차인이 이사를 나간 경우 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다.
또한 이사비용, 신용대출 이자, 매매계약 포기에 따른 계약금 몰취 등 특별손해도 이론상 청구가 가능하지만, 실무적으로는 실익이 적을 수 있어 주로 위 12%의 지연이자로 대체하는 수가 많습니다.
5. 소송 및 집행절차에 걸리는 기간
전세금 반환소송은 다툼이 거의 없는 사건에 속하기 때문에, 최대한 신속히 진행하는 저희 법무법인의 경우에는 빠르면 4개월만에, 늦어도 6개월 내로 보통은 4~5개월 정도면 판결이 선고됩니다.
이후에 경매절차를 진행하게 되면 1차 매각기일까지 5~6개월 정도, 최종 낙찰까지는 최소한 7개월 이상이 추가로 소요됩니다.
6. 승소 후 강제집행 전략
소송에서 승소하더라도 패소한 임대인이 자발적으로 돌려주지 않는다면 어쩔 수 없이 강제집행이 필요합니다.
임대인이 직장인 즉, 급여생활자라면 급여의 압류, 사업자라면 카드매출 압류 등 다양한 채권추심 방법들을 활용할 수 있습니다.
임대인의 재산이 불분명한 경우 승소판결 후 임대인 신용조사 후 임대인의 채권 압류 또는 임대인 소유 다른 부동산에 대한 경매를 진행하고, 최후의 수단으로 임차인이 거주하는 전세집을 경매 신청할 수 있습니다.
7. 실제 사례로 본 대응 전략
경기도 안산의 한 의뢰인은 2022년 10억 원 가량의 매매시세가 형성되어 있던 시기에 6억 원 전세로 아파트에 입주했으나, 최근 시세가 7억 원 전후 수준으로 하락해 보증금 회수가 불안정해졌습니다.
임대인은 그 전세금을 기반으로 갭투자를 한 상태였으며, 당시 갭투자로 산 다른 아파트 역시 시세가 급락한 상황이었습니다.
이에 저희 법무법인 임대인 소유의 다른 아파트를 먼저 경매에 넘겨 최소 1~2억 원 정도의 회수 가능성을 확보한 후에 추가 재산 압류와 임차인 거주중인 아파트에 대한 경매를 병행하여 결국 보증금 전액과 소송비용까지도 모두 다 회수할 수 있었습니다.
미리 준비하는 자만이 손해를 줄일 수 있습니다
전세금 반환문제는 ‘소송에서 이기느냐’보다 ‘실제 돈을 돌려받느냐’가 핵심입니다.
따라서 만기 전부터 임대인의 재산상태를 최대한 알아보고, 필요하다면 미리부터 나중의 강제집행 전략까지도 애초에 수립해 두어야 합니다.
전세금 반환문제로 고민 중이시라면 전문가 상담을 통해 소송 및 집행 계획을 세우는 것이 가장 현명한 방법입니다.
상담이 필요한 경우 아래로 연락주시면 됩니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.