전세보증금 반환소송 승소 후, 전세집 강제경매 절차와 핵심 포인트
핵심 키워드: 전세보증금 반환소송, 강제경매, 배당요구
1. 전세보증금 반환소송 승소 후에 제기되는 현실적인 문제점
전세계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우가 최근 대단히 빈번하게 발생하고 있습니다.
특히 임대인의 재정상황이 열악한 관계로,
임차인이 전세금 반환소송을 제기한 후로 소송기간 내내 반환하지 않고 있는 경우에는,
결국 어렵사리 승소판결을 받았다고 하더라도 임대인으로부터 순순히, 곧바로 보증금을 돌려받기는 현실적으로 어렵다고 볼 수 있습니다.
이러한 경우 임대인의 다른 재산이 없다면,
임차인이 거주하고 있는 해당 주택을 강제경매에 부쳐야만 보증금을 회수할 수 있게 되는 최후의 상황에 처하기도 합니다.
그러므로 전세금 반환소송 후의 절차, 그 중에서도 본인이 거주 중인 당해 전세집을 강제경매로 넘길 경우에 실제로 어떤 절차가 어떻게 진행되는지 알아두는 것도 필요하다고 할 수 있겠습니다.
이런 의미에서 이번 글에서는 전세금 반환소송 이후 전세집 경매 시 반드시 알아두어야 할 핵심 포인트들에 대해서 설명하는 기회를 갖도록 하겠습니다.
많이들 모르고 있는 부분이므로 최대한 쉽게 설명 드리겠습니다.
2. 강제경매 전 필요한 필수서류
전세금반환소송에서 승소 후 강제집행을 위해서는 실무적으로 아래의 세 가지 서류가 필요합니다.
확정판결문: 법원으로부터 받은 피고 채무자(임대인)가 보증금을 지급하라는 결정
집행문: 판결을 집행할 수 있는 권리를 부여받은 문서
송달확정증명원: 판결 내용이 채무자에게 제대로 전달되었음을 증명
위 서류들을 준비한 후 부동산 소재지의 관할법원에 강제경매를 신청하게 되는 것입니다.
3. 강제경매의 개시절차
법원에 강제경매 신청서와 위의 서류를 제출하면 법원은 서류심사 후 경매개시 결정을 합니다.
대략 강제경매 신청 후 1개월 가량의 시일이 지나면 부동산등기부등본에 "부동산강제경매 개시결정"이 등기되는 것이라고 생각하시면 되겠습니다.
역으로 등기부등본에 경매개시결정 사실이 등재되었다면 경매 신청은 그로부터 약 1개월 전쯤에 한 것이라고 짐작할 수 있겠죠?
경매개시 후 권리신고 및 배당요구종기일(보통 3개월 정도의 기간)이 정해지고, 이때까지 이해관계인, 채권자들이 자신들의 권리를 신고하게 됩니다.
여기서 아주아주 중요한 것으로, 배당요구종기일이 지나고 나서 추가로 신고되는 권리는 당해 배당에서 제외된다는 사실에 주의해야 하겠습니다.
이 점은 체납세금이라고 해도 예외가 아니기 때문에, 바로 이 점에서도 우리가 소송을 서둘러야 할 필요가 있다는 것입니다.
배당요구종기일 이후의 체납세금은 내 보증금보다 후순위일 수밖에 없어서 임차인이 신경쓸 필요가 없게 되기 때문입니다.
만약 소송을 미루게 되면 그만큼 배당요구종기일도 늦어지게 되는 결과 체납세금이 계속 늘어날 수밖에 없겠죠?
모든 면에서 기왕 해야 할 소송이라면 일찍 시작하는 것이 최선을 다하는 길이 되고 최선의 결과를 가져올 수 있는 방편이 되는 것입니다.
4. 경매과정에서 반드시 점검해야 할 사항
경매절차가 진행되는 동안 임차인은 다음 사항들을 필수적으로 점검해야 합니다.
국세 체납 여부 확인: 배당요구종기일이 지난 바로 다음 날에 법원을 직접 방문해서 임대인의 국세 체납사실 등 나보다 순위가 앞서는 채무 여부를 확인해야 합니다.
권리신고를 정확히 해야 할 필요성: 임차인의 경우 전세계약서의 확정일자와 전입신고일을 오차 없이 정확히 기재하여 권리를 신고해야만 자신이 배당받을 권리가 확실하게 보호됩니다.
5. 실제 경매진행과 배당
법원은 부동산 가액 감정을 실시한 후 매각기일을 지정하게 됩니다.
보통 1차 경매부터 시작해서 4차 경매 정도까지 진행되는 것이 일반적입니다.
1회 유찰될 때마다 최저매각가격이 그 전 차수에 비해 20%씩 하락한 가액으로 시작됩니다.
이 과정에서 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 낙찰자가 나타날 때까지 기다리게 되겠죠?
선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하는 것으로 되기 때문에, 보증금 전액을 배당받지 못한 경우라면 나머지 보증금 잔액을 확보하기 위해 주택을 인도하지 않고 버티게(?) 됩니다.
선순위 임차인의 경우에는 대항력이 있기 때문에 이렇게 자신의 보증금을 전액 반환받지 못한 경우에 전액 모두를 받을 때까지 집을 인도하지 않고 버틸 수가 있는 것입니다.
바로 이것이 우리가 ‘대항력’이라고 부르는 것입니다.
선순위 근저당 등이 있는 상태로 입주한 후순위 임차인의 경우는 이러한 대항력이 없어서, 자신의 보증금을 돌려받지 못했다고 하더라도 낙찰자가 나가라고 하면 쫓겨(?)날 수밖에 없습니다.
전입신고에 의해 생기는 대항력이란 것이, 얼마나 중요한 것인지 이제 아시겠죠?
결코 잊지 말고 반드시 꼼꼼하게 챙겨야겠습니다.
6. 임차인이 직접 경매에 참여하는 경우
만약 3~4차 경매기일이 지날 때까지 유찰되어 낙찰자가 나타나지 않는다면, 임차인이 직접 경매에 참여하여 주택을 인수하는 것을 고려해 볼 수 있을 것입니다.
참고로 경매 참여 시에는 당해 차수 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 준비해야 합니다.
이때 주의할 점은 다음과 같습니다.
- 응찰가격은 낮추는 것만이 능사가 아닙니다.
임차인 본인의 전세보증금과 비슷한 금액으로 설정하여 추후 매각 시의 양도세 부담을 피하는 전략으로 저희 법무법인은 권해드리고 있습니다.
선순위 임차인은 최우선 배당권자이므로, 잔금을 현금납부 대신 자신의 미반환 보증금과 상계처리 신청을 하면 추가로 현금 부담 없이 소유권을 취득할 수 있게 됩니다.
입찰보증금은 배당 과정에서 선순위 세금이나 채권을 제외하고 남는 것이 있다면 돌려받게 됩니다.
7. 경매 완료 후 후속 조치
낙찰 이후로는 등기부의 압류나 가압류 등 지저분한 것들이 모두 말소되어 해당 부동산이 새로 리셋되고, 소유권 이전등기를 거쳐 권리변동이 완료됩니다.
이 시점에서 임차인이 기존에 전세자금 대출을 받은 것이 있다면, 이를 주택담보대출로 전환하여 대출이자를 낮게 변경하여 관리할 필요가 있을 것입니다.
전문가의 조력 필요성
전세보증금 반환소송과 강제경매 절차는 법적 절차 자체는 명확하지만 실무적으로 진행과정에서 변수가 워낙 많아서 개인이 직접 진행하기에는 어려움이 많습니다.
초기부터 전문변호사의 도움을 받아 전략적으로 진행하면 불필요한 손실을 막고 최대한 안전하게 보증금을 회수할 수 있습니다.
저희 법무법인에서는 상세한 전략 수립과 소송 이전부터 소송을 거쳐 강제집행에 이르기까지 진행절차의 전 과정을 지원하고 있으니, 혼자서 해결하기 어려운 경우 반드시 법률 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
상담이 필요하시면 아래로 연락을 주시면 상담해드리겠습니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.