전세사기, 빌라와 오피스텔에서 어떻게 대처해야 할까?
핵심 키워드: 전세사기, 빌라, 오피스텔, 대항력, 보증금 반환
전세사기, 왜 빌라와 오피스텔에서 발생할까?
흔히 말하는 빌라와 오피스텔은 전세사기가 가장 흔히 발생하는 유형의 주거 형태라고 할 수 있습니다.
아파트는 매매가와 전세가가 비교적 투명하게 공시되고 있지만, 소위 빌라나 오피스텔은 매매나 전세 시세 파악이 어렵다는 점 등으로 인하여 정보의 비대칭성이 크기 때문입니다.
주된 거주자 층을 보더라도 사회 초년생들이 주로 이용하고 있다는 점 또한 사기를 치려고 마음먹은 범죄자들에게는 표적이 되는 매력적인 요인으로 작용합니다.
건축주, 컨설턴트 내지 관리인, 공인중개사가 공모하여 세입자들을 모집하며 사기 행각을 벌이는 경우가 많습니다.
전세사기의 주요 유형
1. 임대인의 명의가 변경되는 경우
빌라나 오피스텔 소유주가 전세 계약을 체결한 뒤, 제3자에게 소유권을 이전합니다.
세입자는 새로운 집주인을 상대로 보증금을 반환받아야 하지만, 기존 집주인은 반환 채무에서 벗어나게 되죠.
상담을 하다 보면, 이런 매매의 구조를 모르고 계신 분들이 생각보다 아주 많습니다.
임대인이 전셋집을 매매로 내놓고는
“집이 팔리면 그 돈을 받아서 보증금을 내주겠다. 그러니 기다려달라.”
고 하는 경우가 대단히 많단 말이죠.
하지만 이 말은 거짓말일 수밖에 없습니다.
왜 그런지 알려드릴 테니 잘 따라오세요.
집이 매매되어 팔리는 경우에는 매매금액이 현실로 오가는 것이 아닙니다.
매수인이 그 집에 거주하고 있는 임차인의 보증금을 승계하는, 쉽게 말해 떠안는 조건으로 매매가 이루어지는 것입니다.
매매대금이 임차인의 보증금액보다 큰 경우에는 그 차액만을 주고 매매가 이루어지게 됩니다.
매매대금과 임차인의 보증금액이 동일할 경우라면 현실로 오가는 금전이 없이, 즉, 0원을 주고 그 집을 매수하는 것이 되는 거죠.
매매대금이 임차인의 보증금액보다 적은 경우도 존재합니다.
이 경우에는 반대로 임대인이 차액을 매수인에게 주면서 집을 팔게 되는 거죠.
문제는 이렇게 소액이나 0원, 또는 현금을 받기까지 하면서 집을 사겠다고 나서는 매수인이 정상적인 매수인이겠냐는 것입니다.
말하자면 자기 돈 한 푼 없이, 또는 현금으로 차액을 받기까지 하면서 집문서까지 생기니, 이 집을 담보로 해서 추가적으로 사채를 끌어다 쓸 수도 있게 되는 기막힌(?) 거래란 말이죠.
이것이 바로 흔히들 말하는 갭투자일 수도 있는 것이고, 이러한 거래 형태 자체만 보더라도 향후 문제가 생길 소지가 다분하다는 사실을 내포하고 있는 것입니다.
정신차리고 똑똑히 알아두어야 할 필요가 있겠습니다.
2. 전입신고와 소유권 변동시점의 문제
꼭 그렇지는 않지만, 임대인의 변동 시점이 전세계약 이후 아주 단기간 내에 이루어지는 경우가 대단히 의심스러운 경우입니다.
세입자 구해놓고는 바로 팔아버리고 손 털고 떠나는 거죠.
자신이 이런 경우는 아닌지 확인해 볼 필요가 있습니다.
전세사기 대처법
1. 명의 변경이 의심될 경우
즉시 확인: 기존 집주인이 위에 말한 구조로 전세보증금과의 차액만으로 매매했는지 확인합니다.
내용증명 등의 통지 발송: 그리고는 임대인 변경사실을 알게 되고 나서 지체없이 기존 임대인과 새로운 집주인에게 임대차 계약승계를 원하지 않는다는 의사표시를 해야 합니다.
증거 확보: 전화 통화 시 녹음, 문자 및 카톡 메시지 내용 저장.
2. 대항력 판단
대항력은 전입신고일의 다음 날부터 발생합니다.
중요한 점은 다음과 같습니다:
기준 시점: 전입신고일과 소유권 변동일 비교.
우선권 확인: 전입신고일을 포함하여 그 전에 근저당이나 압류, 가압류 등이 있는 경우 대항력이 없는 것으로 될 수 있어 주의를 요합니다.
대항력이 있는 임차인은 자신의 보증금 전액을 돌려받을 때까지 살고 있는 주택의 인도를 거절할 수 있는 권능을 가집니다.
반면 대항력이 없는 임차인은 보증금을 전부 배당받지 못한 경우라고 하더라도 낙찰자가 퇴거를 요구하면 집에서 쫓겨나야 하는 신세가 되는 것입니다.
천지차이죠?
별 것 아닌 것 같아도 대항력이 있고 없고에 따라 이렇게 중요한 효력의 차이가 있으니 절대로 주의를 요합니다.
3. 형사고소 가능 여부
보증금 반환 약속 후 잠적했다거나 전입신고 당일에 몰래 계약내용에 없던 근저당의 설정 등의 경우에는 상황에 따라 사기죄로 형사고소가 가능한 경우도 있습니다.
하지만 단순 명의변경의 경우 형사고소로는 실질적인 효과를 보기가 어렵습니다.
4. 전세사기가 의심될 때 취할 조치
- 전셋집의 매매시세 조사: 이른바 깡통전세인지 확인해 보아야 하는데, 전셋집의 매매시세가 내 보증금 액수보다 충분히 높은 금액으로 되어 있는 경우라면 일단은 안심할 수 있겠습니다.
하지만 비슷하거나 그보다 더 낮은 금액이라면, 위험하죠.
소송 준비: 소송으로 경매를 통한 자가낙찰 이후 전세로 내놓아 자금을 회수하거나 좋은 기회에 매각을 하는 등으로 최대한 내 보증금을 회수할 수 있는 전략과 방안을 마련해야 합니다.
소송 진행: 보증금 반환소송은 4~5개월 이상의 시간이 소요되므로 만기를 고려하여 만기 전 3개월 남짓 전부터는 문제없이 진행할 수 있습니다.
이때 주의해야 할 것이 국세 중 당해세입니다.
쉽게 말하자면 재산세 또는 종합부동산세 등은 순위에서 우선하게 되므로 가급적 일찍 소송을 진행하여 경매절차를 경료하는 것이 절대적으로 유리하게 됩니다.
법적 절차 및 비용
전세금 반환소송은 단순히 승소 판결을 받는 데 그치지 않고, 실제 보증금을 반환받을 수 있게 해주는 집행절차까지도 함께 할 수 있어야 합니다.
잘못 의뢰하여 소송까지만 하는 것으로 계약한 경우 이도저도 못하고 난처하게 되는 경우를 많이 봅니다.
소송비용: 소송가액에 따라 달라지지만 440만 원을 기본으로 합니다.
기타 비용: 인지대, 송달료 등 재판진행비용과 경매신청 시 예납금 등은 해당 법원에 납부하는 비용입니다.
저희 법무법인은 이러한 비용들을 완벽히 투명하게 처리, 운영하고 있으니 믿고 맡기셔도 좋습니다.
결론: 전문 변호사의 도움을 받으세요
전세사기는 법률적 허점을 악용하는 범죄입니다.
피해를 최소화하기 위해서는 신속하고 전문적인 대응이 필요합니다.
이미 혼자 해결하기는 어려운 상황입니다.
반드시 전문변호사의 도움을 받아 소송과 집행까지 철저히 준비하세요.
전세보증금 관련 상담이 필요하신 경우, 신뢰할 수 있는 전문가와 상담하시길 권합니다.
피해를 줄이기 위한 첫걸음은 다른 무엇보다도 “신속한 대처”입니다.
전세보증금, 돌려받을 수 있습니다
대표변호사가 직접 상담하고, 소송부터 강제집행까지 책임집니다.