다가구주택 전세사기 대처하는 방법

다가구주택 전세사기 대처하는 방법

핵심 키워드: 전세사기, 대항력, 임차인 보호

전세사기를 당했다면? 꼭 알아둬야 할 대처 방법

전세사기는 주로 오피스텔 또는 빌라, 다가구 주택에서 나타나기가 쉬운 유형으로 볼 수 있습니다.

워낙 그 손해가 막대하기 때문에 그 피해 유형과 대처법을 미리 잘 알아두는 것이 중요합니다.

그래야 애초부터 불필요한 손해를 최소한으로 줄이고, 불가피하게 피해가 생긴 경우라고 해도 그 즉시 효과적인 법적 대응을 신속하게 취할 수 있게 됩니다.

이번 글에서는 전세사기의 주요 유형과 피해를 최소화하는 방법에 대해 설명 드리겠습니다.

1. 전세사기의 주요 유형

오피스텔, 빌라에서 흔히 발생하는 사례

빌라나 오피스텔의 경우, 우선 알아보기 쉬운 큰 징표 중 하나가 임대차계약 체결 직후 집주인이 변경되는 사례입니다.

그 전형적인 예 중의 하나로, 신축 빌라 분양 시 세입자를 먼저 구해 임대차계약을 먼저 해두고 계약 후 얼마 지나지 않아 곧바로 이른바 바지명의인 등에게 집의 소유명의를 이전하는 수법을 들 수 있습니다.

임대인이 변경되면 임차인은 계약을 체결할 당시의 기존 집주인이 아니라

새로 매수해서 집주인이 된 새 임대인으로부터 보증금을 반환받아야 하는 것이 원칙입니다.

이러한 전세의 특성을 악용한 수법으로, 특히 빌라나 오피스텔은 전세가와 매매가 차이가 적거나 오히려 역전되어 있는 경우도 생기는 만큼 사기꾼들이 갭투자한다며 접근하기 쉬운 구조입니다.

시세를 알기 쉬운 아파트와 달리 빌라 등의 경우에는 시세 파악이 곤란하다는 점도 이러한 현상에 한 몫 하는 요인이 됩니다.

실제 저희가 맡은 전세사기 사례들 중 하나를 보며 구체적으로 설명을 해보도록 하겠습니다.

사기를 치려는 전세 브로커들이 빌라의 소유주한테 접근해서 집을 팔아주는 대가로 수수료를 요구합니다.

이때 매도인이 팔기를 원하는 매매가액이 1억 8천만 원이라고 해보죠.

전세 브로커들이 이 집을 2억에 전세 매물로 내놓고는 대출이자 지원, 중개수수료 지원 등 파격적인 혜택을 준다고 하면서 세입자를 물색합니다.

이렇게 해서 전세 세입자가 걸려(?)들면 소유자인 기존 건축주 내지 매도희망인과 전세계약을 일단 체결합니다.

그리고는 차액 2천만 원에 더하여 매도인에게 따로 받기로 약정한 수수료까지 챙기고는 그 집을 이른바 바지명의인에게 소유명의를 이전합니다.

이러한 바지명의인으로 대표적으로 예컨대 노숙자 내지 신용불량자, 또는 깡통법인이라고 부르는 유명무실한 법인을 내세워 뒷돈으로 몇백만 원을 챙겨주고는 명의만 이전시키고 날라버리는 것입니다.

이렇게 명의이전 후에는 원래 계약했던 기존 집주인은 종적을 감추고, 세입자들은 이전 집주인은 물론이고 새로운 집주인과 당연하게도(?) 연락이 두절되는 경우가 흔한 것입니다.

만기가 다 되어서도 실제 집주인은 오리무중으로 나타나지 않죠.

이 경우 몇 개월 후 등기부등본을 보면, 여기저기서 압류 가압류가 덕지덕지 들어와 있는 것을 발견하게 되는 수가 많습니다.

상담을 하다 보면, 만기가 다 되어서까지도 등기부등본을 한 번도 열람하지 않는 세입자 분들도 많이 봅니다.

사실 어찌 보면 그 정도로 문제없이 착하고 선량한 분들인데, 이런 분들일수록 피해를 크게 입게 되는 수가 많으니 문제라는 것입니다.

다가구 주택의 문제점

다가구 주택의 경우에는 건물을 신축하거나 또는 기존 건물을 매매로 살 때

은행에서 집을 담보로 대출을 받는 경우가 많아

선순위근저당이 이미 설정되어 있는 경우가 흔합니다.

이렇게 근저당이나 압류 상황 등은 등기부등본으로 열람이 가능하니 속이기 어렵다고 하더라도

기존 임차인들의 임차 상황은 명확히 공시되지 않는 문제가 있다 보니,

기존 세입자들의 보증금을 실제보다 턱없이 적게 위장하는 경우가 있습니다.

이러한 상황에 해당한다면 상대적으로 후순위로 전입한 임차인의 경우

자칫 해당 건물 경매 시 보증금으로 배당받아야 할 배당금조차 남아나지 않는 사태가 초래될 수 있어 각별한 주의가 필요하다고 하겠습니다.

설상가상으로 선순위근저당이 있는 상태에서 세입자로 들어간 경우에는

후순위이기 때문에 대항력을 가지지도 못하므로

낙찰되는 경우 집에서 쫓겨날 처지에 처하게 됩니다.

절대 주의를 요하는 부분입니다.

한편 이러한 경우 경찰서를 찾아가 사기로 고소하겠다고 형사고소를 하려고 하면,

구체적으로 사기죄를 입증하기가 어렵기 때문에

민사 문제로 해결하라는 답변만 듣고 발길을 돌리기 쉽습니다.

2. 대항력부터 확인해 봅시다!

전세 피해를 줄이는 첫 단계로서, 본인의 대항력 여부를 확인해 볼 필요가 있습니다.

대항력이란?

대항력은 전입신고와 확정일자를 받은 후 주택을 인도받아 거주함으로써 발생하는 임차인의 법적 권리입니다.

대항력이 있다면 추후 집주인이 변경되더라도, 또 후순위 압류나 가압류 내지 근저당에 앞서 일정 수준의 보호를 받을 수 있습니다.

대항력 여부 확인 방법

• 전입신고 및 확정일자를 정확히 받았는지 확인합니다.

• 대항력을 발생시키는 나의 전입신고일을 기준으로 그 날짜를 포함하여 그보다 앞서는 기존 권리관계 즉, 근저당이나 압류 등이 없어야만 대항력을 가질 수 있습니다.

3. 전세보증금 반환 소송의 가능성과 절차

다음으로 인터넷 검색 또는 주변 중개업소들을 통하여 해당 주택의 매매가와 전세가 차이를 확인해 보아야 합니다.

매매가가 전세가보다 충분히 높은 경우에는 임차인의 손해 없이 해결할 수 있는 여지가 많으니 일단은 안심할 수 있겠지만,

그렇지 못해 흔히 말하는 깡통전세인 경우, 즉 매매가보다 전세가가 오히려 높을 경우에는 임차인에게 큰 손해가 발생할 가능성이 높으므로 그에 대응하여 결코 늦지 않도록 곧바로 법적 절차를 준비해야 합니다.

어떤 집주인을 상대로 누구에게 소송할 것인가

기존 집주인에게 소송을 제기하려면 임대인 변경사실을 알게 된 때로부터 지체없이 ‘승계거부’를 하여야 합니다.

이는 변경된 현 집주인은 신용불량자 등으로 자력이 없는 반면, 기존의 전 집주인은 재산이 있을 경우에 효과적으로 할 수 있는 방법입니다.

승소는 했는데, 정작 집행할 재산이 없다면 낭패이기 때문입니다.

최소한 기존 집주인 명의로 된 재산을 확실히 알고 있을 때 이 방법을 이용하는 것이 좋습니다.

실무에서 보통은 현 집주인을 상대로 소송하게 되는 수가 훨씬 더 많습니다.

기존 집주인에게 재산이 있다는 것을 확실히 알고 있다면 모를까 그러한 보장이 없는 반면, 현재의 집주인은 최소한 세입자가 살고 있는 주택 하나는 확실하게 재산으로 가지고 있으니까요.

4. 전세사기 피해의 조속한 해결 방법

소송과 경매를 통한 해결

전세사기 사건에서는 경매를 통해 해당 주택을 인수하는 것으로 결론이 나는 경우도 염두에 두어야 합니다.

따라서 소송뿐만 아니라 이후의 집행과 경매절차까지도 전문적으로 이어서 진행할 수 있는 법무법인을 통해 사건을 일사천리로 신속하게 처리하는 것이 중요합니다.

저희 법무법인은 소송은 물론이고, 살고 있는 집의 경매신청 과정까지도 추가비용 없이 진행해드리고 있습니다.

5. 주의할 점

국세 체납 문제

전세사기의 경우 특기할 사항 중 하나가, 해당 주택에 다수의 국세와 지방세 압류가 존재하는 경우가 많다는 점입니다.

특히, 국세 중 당해세는 대항력 있는 세입자보다도 우선권을 가지므로 주의가 필요합니다.

소송 비용

소송비용 안내 링크

전세사기는 피해자에게 심각한 경제적 손실을 초래할 수 있습니다.

그러나 대항력을 확인하는 한편, 더 이상 늦지 않도록 시의적절한 소송 진행 및 후속 강제집행 절차를 신속하게 거침으로써 나의 소중한 보증금을 회수하기 위하여 최선을 다하는 자세가 필요합니다.

최선을 다하는 방법 중에서도 으뜸은, 하루라도 더 빨리, 일찍 진행하는 것이라고 할 수 있습니다.

일찍 조치를 시작할수록 결과가 좋다고 할 수 있기 때문입니다.

피해 발생 시, 법적 대응과 후속 집행절차를 전문적으로 진행할 수 있는 실력 있고 경험 풍부한 법무법인의 도움을 받는 것이 중요합니다.

빠른 상담과 정확하고 적절한 법적 대응으로 피해를 최소화하세요.

문의 : 서울 서초 교대역 2분 거리에 위치한 종합법무법인 김앤파트너스(사전에 예약 후 방문 가능합니다. 문자로 상담 예약해 주세요.)